包含央企信托-149號濟寧任城標債的詞條
房地產(chǎn)公司破產(chǎn),購房人央企信托-149號濟寧任城標債的權(quán)利處理最為復雜。以下結(jié)合相關法律規(guī)定,對購房人如何主張權(quán)利加以分析。
一、主張取回權(quán)或別除權(quán)
公司破產(chǎn),資金缺口較大,債權(quán)清償率低。購房人如能主張自己央企信托-149號濟寧任城標債的權(quán)利是物權(quán),進而享有別除權(quán)或取回權(quán)(對這兩個概念或性質(zhì)仍有一定的爭議),不列入破產(chǎn)財產(chǎn),是最理想的選擇。
1、關于別除權(quán)或取回權(quán),相關法律規(guī)定如下央企信托-149號濟寧任城標債:
《破產(chǎn)法》第三十八條: 人民法院受理破產(chǎn)申請后,債務人占有的不屬于債務人的財產(chǎn),該財產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回。但是,本法另有規(guī)定的除外。
《破產(chǎn)法司法解釋二》第二條: 下列財產(chǎn)不應認定為債務人財產(chǎn):
(一)債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其央企信托-149號濟寧任城標債他法律關系占有、使用的央企信托-149號濟寧任城標債他人財產(chǎn);
(二)債務人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財產(chǎn);
(三)所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn);
(四)其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務人的財產(chǎn)。
《關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條 下列財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn):
(一)債務人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關系占有、使用的他人財產(chǎn);
(二)抵押物、留置物、出質(zhì)物,但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔保債權(quán)剩余的部分除外;
(三)擔保物滅失后產(chǎn)生的保險金、補償金、賠償金等代位物;
(四)依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財產(chǎn),但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外;
(五)特定物買賣中,尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物;
(六)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn);
(七)債務人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財產(chǎn);
(八)所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn);
(九)破產(chǎn)企業(yè)工會所有的財產(chǎn)。
2、何種情形下,購房人對購買的房屋享有別除權(quán)或取回權(quán)?
房地產(chǎn)公司破產(chǎn)時,房屋的狀況千姿百態(tài)。有內(nèi)裝外裝全部完成成的,也有半拉子工程;有主體完工,也有主體未完工的。有支付全款的,也有只支付部分房款的。有預登記的,也有未預登記的。當然,應該是都未辦理完房地產(chǎn)手續(xù)或取得房地產(chǎn)權(quán)證。
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對上述情形,根據(jù)《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第五項規(guī)定,購房人能否享有取回權(quán)或別除權(quán),判斷標準主要有兩點:一是是否已支付全部購房款,二是房產(chǎn)是否特定,即,所購商品房的樓層、房號、面積是否均具體明確,與其他房屋相區(qū)別。
享有別除權(quán)或取回權(quán)的案例:濟寧市中級人民法院,濟寧金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、盧純良一般取回權(quán)糾紛二審民事判決書【(2018)魯08民終4014號】;高人民法院,寧波住宅建設集團股份有限公司、沃凱宏第三人撤銷之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【(2017)最高法民申1429號】。
不享有別除權(quán)或取回權(quán)的案例:廣東省高級人民法院,丁東箭、惠州市興華實業(yè)有限公司一般取回權(quán)糾紛二審民事判決書【(2017)粵民終1890號】認為,本案為一般取回權(quán)糾紛。
3、關于能否依據(jù)或參考《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》?
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條: 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應予支持:
(一) 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;
(二) 所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;
(三) 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
也就是說,即使購房人未支付全部價款,購房人對房產(chǎn)的權(quán)利也具有物權(quán)的性質(zhì)。為切實保護消費型購房人,最高院的這一解釋應可借鑒。
二、購房人的違約賠償請求權(quán)
大多數(shù)情況下,購房人對房屋的所有權(quán)即使得到管理人或法院的確認,其合同權(quán)利仍受到了損害,購房人仍有權(quán)取得違約賠償?shù)臋?quán)利。
依據(jù)《破產(chǎn)法》第五十三條,“管理人或者債務人依照本法規(guī)定解除合同的,對方當事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)申報債權(quán)”,在破產(chǎn)受理后產(chǎn)生的損害賠償屬于破產(chǎn)債權(quán),舉輕以明重,違約金作為破產(chǎn)受理前產(chǎn)生的的損失也應作為破產(chǎn)債權(quán)。通常合同解除會產(chǎn)生損失賠償請求權(quán)(可得利益)和損害賠償請求權(quán)(固有利益),但法律僅規(guī)定當事人有權(quán)就產(chǎn)生的固有利益損害申報債權(quán),因此如果約定的違約金起到了彌補債權(quán)人固有利益損害的,其申報違約金應當?shù)玫街С郑ɑ虿糠种С郑?/p>
三、申報債權(quán):購房人的債權(quán)是否有優(yōu)先受償權(quán)?
購房人如果不能享有別除權(quán)或取回權(quán),那就只有申報債權(quán)。
有的認為購房人如果申報債權(quán),其債權(quán)也應優(yōu)先受償。
此觀點主要是依據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》,該批復第二條認為: 消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。
最高院的該條批復主要是從物權(quán)的角度確定購房人的權(quán)利具有對抗建設工程款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì),這并不意味著購房人的購房款作為債權(quán)時具有比其它債權(quán)具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
在房產(chǎn)公司破產(chǎn)后,購房人應積極主張所有權(quán),避免被列入破產(chǎn)財產(chǎn)。同時,也應提起違約賠償請求,并就此申報債權(quán),以切實實現(xiàn)自己的權(quán)益。
四、一個相關問題
購房人實現(xiàn)了取回權(quán)或別除權(quán),但欲取得完全、正常的房地產(chǎn)權(quán),一般來說,仍需要繼續(xù)投入。購房人自己投入還是整體接盤者與購房人共同投入?這里面有法律問題,也有經(jīng)濟問題,當前來說,更可能帶來社會問題。
購房人在房地產(chǎn)公司破產(chǎn)時的權(quán)利處置,應該同時考慮到這一相關問題。
這一問題不再展開。
標簽: 央企信托-149號濟寧任城標債
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