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來源：住建部

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策

機制清單（第三批）的通知

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳山東鄒城市利民建設(shè)債權(quán)收益權(quán)2號，直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（管）委，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

近期，山東鄒城市利民建設(shè)債權(quán)收益權(quán)2號我部總結(jié)各地在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中深入開展美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動，動員居民參與、改造項目生成、金融支持、市場力量參與、存量資源整合利用、落實各方主體責任、加大政府支持力度等方面可復(fù)制政策機制，形成《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單（第三批）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際學習借鑒。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

2021年5月11日

附件：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單

（第三批）

序號

政策機制

主要舉措

具體做法

來源

一

動員居民參與

（一）加強黨建引領(lǐng)

充分發(fā)揮基層黨組織作用，將黨支部建在小區(qū)上、黨小組建在樓棟上，推進老舊小區(qū)黨組織建設(shè)全覆蓋，組織居民黨員主動亮身份、領(lǐng)崗位、辦實事、樹形象，充分發(fā)揮居民黨員在小區(qū)自治管理中的先鋒模范作用。建立機關(guān)企事業(yè)單位及黨員干部下沉社區(qū)參與治理長效機制，充實社區(qū)力量，提高治理能力。街道社區(qū)黨組織組織駐區(qū)單位黨組織與小區(qū)黨組織開展結(jié)對子幫建活動，定期召開聯(lián)席會議，集中會商研究解決困擾小區(qū)的“急難盼愁”問題，結(jié)對子單位黨員根據(jù)自身情況，主動認領(lǐng)黨員先鋒崗，主動為居民開展志愿服務(wù)。

安徽省湖北省遼寧省丹東市江蘇省蘇州市湖北省宜昌市湖南省會同縣四川省成都市

（二）先自治后改造

將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造融入社區(qū)治理體系建設(shè)，將成立業(yè)主委員會等作為啟動改造的前置條件，構(gòu)建以基層黨組織為核心，以自治為基、法治為本、德治為先的“一核三治、共建共享”基層治理機制，推動社區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力和治理現(xiàn)代化水平同步提升。

（三）加強基層協(xié)商

建立和完善社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與機制，及時協(xié)調(diào)老舊小區(qū)居民在改造前、中、后期的需求，推動改造順利實施。通過小區(qū)居民議事會等方式，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部充分協(xié)商，協(xié)調(diào)利益訴求。對于同一社區(qū)臨近老舊小區(qū)或納入統(tǒng)一實施改造的片區(qū)、街區(qū)，建立“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”委員會、社區(qū)居民議事會等公眾參與議事平臺，吸納居民代表、社區(qū)工作者、專家顧問、商戶、媒體等多方力量參與，協(xié)調(diào)各方利益，優(yōu)化改造方案。

（四）推進“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”

結(jié)合建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)信息化平臺，推進建設(shè)和使用業(yè)主大會電子投票決策支持系統(tǒng)，采用“實名制+人臉識別”技術(shù)，保障投票表決的真實性，有效解決老舊小區(qū)業(yè)主大會“召開難、投票難”問題，提高居民協(xié)商議事效率。

二

改造項目生成

（一）開展調(diào)查評估

改造前，市、縣制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造評估標準，組織對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)能力與服務(wù)范圍開展摸底調(diào)查及評價，及時利用信息化手段為小區(qū)建立檔案山東鄒城市利民建設(shè)債權(quán)收益權(quán)2號；將發(fā)現(xiàn)的不足和短板，作為制定小區(qū)改造方案、競爭優(yōu)選年度計劃實施項目的重要參考。

河北省湖北省浙江省杭州市浙江省寧波市浙江省溫州市湖南省長沙市

（二）編制專項規(guī)劃

以市、縣為單位，組織編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項規(guī)劃和分年度計劃，明確融資方式、建設(shè)模式、建設(shè)時序與工作標準等，合理劃分改造區(qū)域，將片區(qū)內(nèi)有共同改造需求、距離較近的老舊小區(qū)歸并整合，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，打破圍墻等空間分割，整合優(yōu)化配置公共資源，統(tǒng)籌實施改造。專項規(guī)劃由地方人民政府批準實施。

（三）制定小區(qū)改造方案

街道、社區(qū)指導小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會等收集居民改造意愿，提出改造申請，委托相關(guān)設(shè)計咨詢單位根據(jù)小區(qū)實際情況和改造需求，與小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會等按照“一小區(qū)一方案”要求，共同商議編制改造方案，明確改造內(nèi)容、工程設(shè)計、工程預(yù)算、資金籌集方案與各方義務(wù)、長效管理機制等內(nèi)容。其中，對小區(qū)改造調(diào)查評估中發(fā)現(xiàn)的問題，逐項明確改造內(nèi)容及措施，做到條目化表達；資金籌集方案需明確有關(guān)權(quán)屬單位出資要求與居民出資比例等。小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會等組織業(yè)主對本小區(qū)改造方案進行表決,表決結(jié)果在小區(qū)內(nèi)醒目地點進行公示。小區(qū)內(nèi)部改造項目啟動和方案確定均由法定比例以上業(yè)主參與表決，并達到相關(guān)法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)同意條件。表決通過后，小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會等向街道報送改造方案。街道對轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)改造方案進行匯總，報屬地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門。

（四）建立改造項目庫

按“謀劃一批、生成一批、實施一批、儲備一批”原則，建立改造項目庫。建立省市縣聯(lián)通、信息共享的改造項目信息管理平臺，實現(xiàn)改造計劃申報、項目進展動態(tài)更新，同步錄入反映改造效果、形象進度的數(shù)據(jù)和圖片信息。

（五）競爭優(yōu)選年度計劃實施項目

區(qū)、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門按照競爭比選的原則，建立改造項目評價規(guī)則。評價內(nèi)容包括小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施與社區(qū)服務(wù)設(shè)施狀況，改造方案的完整性、針對性、可操作性，居民表決、出資等參與改造積極性，完善小區(qū)治理結(jié)構(gòu)情況，專項維修資金補交續(xù)交情況，與片區(qū)有機更新、專項工程協(xié)同推進情況等。對入庫項目初步實施方案進行量化計分、排序,擇優(yōu)納入年度實施計劃。

三

金融支持

（一）培育規(guī)模化實施運營主體

地方政府及相關(guān)部門加強與金融機構(gòu)交流合作，在不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，培育以有實力國企及社會資本參與、市場化運作的規(guī)?；瘜嵤┻\營主體，全過程參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造融資、實施和運營管理，打造“城市綜合運營商”。政府可通過資產(chǎn)注入、資源整合等方式給予支持。

重慶市吉林省浙江省山東省廣東省山東省棗莊市廣東省廣州市

（二）編制一體化項目實施方案

市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同發(fā)展改革、財政等部門，組織金融機構(gòu)、項目單位及設(shè)計單位編制設(shè)計、融資、改造、運營等一體化項目實施方案，重點明確實施主體選擇、建設(shè)運營模式、項目整合立項、存量土地房屋資源整合利用、規(guī)劃用途及指標、土地房屋權(quán)屬性質(zhì)調(diào)整、空置用房運營及收益、新增經(jīng)營性收入、公共收益讓渡等具體事項。

（三）探索創(chuàng)新融資模式

1.項目自平衡模式。主要適用于項目自身預(yù)期收益可以覆蓋投入的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。如單個項目滿足現(xiàn)金流要求可單獨申報，也可以社區(qū)、片區(qū)、城區(qū)為單位聯(lián)合申報，通過同步規(guī)劃、同步立項、同步實施改造，實現(xiàn)項目現(xiàn)金流整體自平衡。2.PPP模式。主要適用于項目預(yù)期收益不能覆蓋改造成本的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。通過引入社會資本建立PPP運營機制，以有收益改造內(nèi)容產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為使用者付費，以財政資金作為可行性缺口補助，統(tǒng)籌用于無收益改造內(nèi)容，實現(xiàn)項目現(xiàn)金流整體可平衡。3.公司融資模式。主要適用于預(yù)期收益不能覆蓋投入但又無法采用PPP模式的項目?？赏ㄟ^將區(qū)域內(nèi)的停車位、公房等存量經(jīng)營性資產(chǎn)以及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造后形成的相關(guān)資產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)或未來收益權(quán)注入改造項目實施運營主體，增強企業(yè)自身“造血”能力，以企業(yè)的經(jīng)營收入平衡改造投入。4.垂直行業(yè)整體支持模式。以市、縣為單位選取城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中某一特定行業(yè)進行系統(tǒng)整合，如加裝電梯、加建停車設(shè)施、水電氣改造等，統(tǒng)一給予支持。

（四）創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)

鼓勵金融機構(gòu)靈活設(shè)計金融產(chǎn)品，為參與改造的企業(yè)（電梯企業(yè)、施工企業(yè)等）流動性資金周轉(zhuǎn)及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民參與改造的相關(guān)消費（房屋裝修、加裝電梯等）提供信貸支持，有針對性提供其他特色金融服務(wù)（造價咨詢、智慧平臺建設(shè)、支付結(jié)算-等）。

(五)與金融機構(gòu)建立協(xié)同工作機制

省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門與金融機構(gòu)聯(lián)合摸排各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目和資金需求，梳理融資項目；定期開展會商，共同推動項目。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造綜合管理系統(tǒng)中新增金融支持項目庫模塊。市、縣組織編制可行性研究方案和資金平衡方案，積極與金融機構(gòu)對接，推動意向項目加快落地。

四

市場力量參與

(一)多種方式引入社會資本

1.社會資本可通過提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)方式參與。經(jīng)業(yè)主大會決定或組織業(yè)主共同決定，業(yè)委會等業(yè)主組織通過招標等方式選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。小區(qū)已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主大會決定或組織業(yè)主共同決定，依據(jù)居民提升物業(yè)服務(wù)水平和老舊小區(qū)改造的需求，重新與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.社會資本可通過“改造+運營+物業(yè)”方式參與。在街道指導下，經(jīng)業(yè)主大會決定或組織業(yè)主共同決定，可將小區(qū)共用部位的廣告、停車等公共空間利用經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)打包，采用招標等方式選定社會資本，社會資本通過投資改造，獲得小區(qū)公共空間和設(shè)施的經(jīng)營權(quán)，提供物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。3.社會資本可通過提供專業(yè)服務(wù)方式參與。業(yè)主組織或?qū)嵤┲黧w可通過招標或競爭性談判選擇養(yǎng)老、托育、家政、便民等專業(yè)服務(wù)企業(yè)投資改造或經(jīng)營配套設(shè)施。

北京市

（二）簡化審批流程

1.納入老舊小區(qū)改造計劃或完成相應(yīng)投資決策審批的項目，即可在建設(shè)工程承發(fā)包招標平臺或勘察設(shè)計招標平臺進行一體化招標。2.社會資本經(jīng)委托或授權(quán)取得的設(shè)施用房，在辦理經(jīng)營所需證照時，持老舊小區(qū)改造聯(lián)席會議認定意見即可辦理工商等相關(guān)證照，不需提供產(chǎn)權(quán)證明。3.供（排）水、供電、供氣、供熱等專業(yè)公司對社會資本運營的配套服務(wù)設(shè)施，給予縮短接入時間、精簡審批手續(xù)等支持措施。

（三）加強監(jiān)督管理

1.健全引入社會資本的監(jiān)管制度，對社會資本投資、改造和運營進行全過程監(jiān)管。建立評估機制，聘請第三方定期對社會資本的服務(wù)情況進行評估，總結(jié)經(jīng)驗，持續(xù)改進和提升社會資本的服務(wù)質(zhì)量。2.社會資本違反合同約定，存在擅自改變使用用途、服務(wù)收費明顯高于周邊水平、服務(wù)質(zhì)量差居民反映強烈等觸及退出約束條件的，授權(quán)主體依據(jù)合同約定終止授權(quán)。

五

存量資源整合利用

（一）盤活存量房屋用于公共配套服務(wù)

1.房屋產(chǎn)權(quán)或管理權(quán)屬于行政事業(yè)單位或國有企業(yè)的房屋或建筑物，當前用途非本單位職能工作必須保留的，可提供給所在街道、社區(qū)用于老舊小區(qū)配套公共服務(wù)。按照“誰使用、誰負責”的原則，由街道、社區(qū)等存量房屋使用單位履行存量房屋管理職責。2.由老舊小區(qū)所在街道、社區(qū)全面排查小區(qū)及周邊配套用房現(xiàn)狀和市級存量用房情況，結(jié)合改造需要提出用房需求，并與產(chǎn)權(quán)（管理）單位協(xié)商。在產(chǎn)權(quán)不變的前提下，產(chǎn)權(quán)（管理）單位將存量房屋以租賃方式提供給街道、社區(qū)使用，租金參照房產(chǎn)租金評估價由雙方協(xié)商確定，并簽訂租賃合同或使用協(xié)議。3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門加強存量房屋提供使用工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和服務(wù)指導，區(qū)、縣政府負責日常監(jiān)督，避免使用單位將房屋挪作他用。市財政局、住房保障局、國資委、機關(guān)事務(wù)管理局等根據(jù)部門職責，在資產(chǎn)管理、房產(chǎn)管理、審批手續(xù)和考核指標核減等方面予以支持。

北京市江蘇省浙江省杭州市湖南省長沙市

（二）明確存量資源授權(quán)使用方式

1.業(yè)主共有的自行車棚、門衛(wèi)室、普通地下室、物業(yè)管理用房、騰退空間等存量資源，在街道指導下，經(jīng)業(yè)主大會決定或組織業(yè)主共同決定使用用途，統(tǒng)籌使用。2.行政事業(yè)單位所屬配套設(shè)施，以及國有企業(yè)通過劃撥方式取得的小區(qū)配套用房或區(qū)域性服務(wù)設(shè)施，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)評估，可將所有權(quán)讓渡或一定期限的經(jīng)營收益作為當?shù)卣吓f小區(qū)改造投入。3.市、區(qū)屬國有企業(yè)通過出讓方式取得的配套用房，以及產(chǎn)權(quán)屬于個人、民營企業(yè)和其他單位的配套用房，加強用途管控，恢復(fù)原規(guī)劃用途或按居民實際需要使用。地方政府搭建平臺，鼓勵產(chǎn)權(quán)人授權(quán)實施主體統(tǒng)籌使用。上述存量資源授權(quán)社會資本改造運營的，授權(quán)雙方應(yīng)當簽訂書面協(xié)議，明確授權(quán)使用期限、使用用途、退出約束條件和違約責任等。國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)由地方政府根據(jù)實際情況確定。

（三）明晰新增設(shè)施權(quán)屬

增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法積極予以辦理。配套建設(shè)的社區(qū)服務(wù)用房、車庫等不動產(chǎn)在小區(qū)紅線外的，所有權(quán)由建設(shè)單位與屬地政府協(xié)商確定，所有權(quán)移交屬地政府的，可確定一定的無償經(jīng)營使用期限；在小區(qū)紅線內(nèi)的，由建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)商，綜合測算投資收益，確定一定的無償經(jīng)營使用期限，設(shè)施屬全體業(yè)主共有，登記在全體業(yè)主名下。在依法收回并實施補償后的小區(qū)土地上新增建設(shè)的設(shè)施，根據(jù)用地批準文件或者合同辦理不動產(chǎn)登記。

六

落實各方主體責任

（一）落實建設(shè)單位主體責任

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程建設(shè)單位成立工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)管理機構(gòu),建立工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)責任制，定期開展質(zhì)量安全檢查，建立問題臺帳，實行銷號管理。加強對設(shè)計、施工、監(jiān)理等責任主體單位和項目負責人的管理，落實質(zhì)量安全生產(chǎn)會議和檢查制度，定期召開工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)例會。對工程設(shè)計、材料采購或供應(yīng)、施工及驗收等環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)。

河北省陜西省遼寧省朝陽市山東省棗莊市湖南省會同縣

（二）落實工程質(zhì)量安全部門監(jiān)管責任

區(qū)、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立健全科學有效的質(zhì)量安全防范體系和管理制度，對納入監(jiān)管范圍的老舊小區(qū)改造工程開展日常監(jiān)督，建立質(zhì)量安全監(jiān)督檔案；嚴格開展監(jiān)督檢查,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量安全隱患，督促相關(guān)單位及時整改,對隱蔽工程、管道工程、屋面防水、墻體修繕等重點部位重要工序加大監(jiān)督抽查抽測頻率。對發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量安全違法行為的,特別是施工中偷工減料、使用不合格防水或保溫材料、不按照工程設(shè)計圖紙或施工技術(shù)標準施工、存在較大質(zhì)量安全生產(chǎn)隱患等情況,及時責令立即整改,并依據(jù)法律法規(guī)對相關(guān)責任單位和責任人實施行政處罰。

（三）強化行政督導檢查

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造主管部門抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員，采取“四不兩直”（不發(fā)通知、不打招呼、不聽匯報、不用陪同接待、直奔基層、直插現(xiàn)場）或第三方巡查等方式對全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程開展督導檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量安全問題及時反饋并跟蹤整改處理結(jié)果。對不落實整改或整改不到位的單位，進行通報，對主管部門質(zhì)量安全監(jiān)管不力及存在重大質(zhì)量安全隱患的工程項目責任主體，依照有關(guān)法律法規(guī)嚴肅處理。

（四）發(fā)揮社會監(jiān)督作用

暢通投訴舉報渠道，組織有技術(shù)專長的小區(qū)居民參與工程建設(shè)過程監(jiān)督，建立屬地社區(qū)代表、小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會、施工單位、監(jiān)理單位等多方參與的協(xié)調(diào)小組，小組成員現(xiàn)場輪流值班，確保改造過程中發(fā)生的問題能夠第一時間發(fā)現(xiàn)、解決。改造后組織開展居民滿意度測評，居民滿意度達到規(guī)定標準的改造項目，方可進行聯(lián)合竣工驗收。居民滿意度未達標的，須根據(jù)居民意愿對改造內(nèi)容進行整改提升，直至居民滿意度達標。

七

加大政府支持力度

建立改造資金統(tǒng)籌與績效評價考核機制

1.將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入民生實事項目,市級建立評價考核機制，完善日常巡查和月通報制度，對政策措施落實不到位、行政審批推諉扯皮、項目建設(shè)進度緩慢、質(zhì)量安全問題突出的區(qū)、縣進行通報、約談，確保目標任務(wù)、政策措施、工作責任落實落細。2.建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造評價績效與獎補資金掛鉤機制。市級委托第三方機構(gòu)開展全周期績效評價，評價結(jié)果作為下一年度計劃申報、財政政策及資金安排的依據(jù)，對工作積極主動、成效顯著的給予政策、資金傾斜；對組織不力、工作落后的，予以通報、約談。3.加強專項補助資金統(tǒng)籌。市、縣人民政府可通過一般公共預(yù)算收入、土地出讓收益、住房公積金增值收益、地方政府專項債券、新增一般債券額度、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、彩票公益金等渠道統(tǒng)籌安排資金支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。當年土地出讓收益中提取10%的保障性安居工程資金可統(tǒng)籌用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。住房公積金中心上繳的廉租住房建設(shè)補充資金中，可安排一定資金用于支持本地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，具體實施方案由財政部門制定并組織實施。對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中符合社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施建設(shè)、體育設(shè)施、公共教育服務(wù)設(shè)施等專項資金使用對象條件的配套項目，相關(guān)部門優(yōu)先安排專項補助資金。4.對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。5.社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的，政府對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息。6.鼓勵將金融機構(gòu)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸資金投放情況，納入財政性資金存放考核，引導其加大信貸投放。地方金融監(jiān)管部門將金融機構(gòu)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸資金投放情況納入當?shù)亟鹑跈C構(gòu)支持地方發(fā)展考核。

北京市福建省湖北省安徽省合肥市湖南省株洲市四川省南充市四川省遂寧市甘肅省慶陽市

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