【天津興寧建投債權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃（3、4號(hào)）】
新品直轄市政信項(xiàng)目+當(dāng)?shù)刈畲蟮腁A政府平臺(tái)融資+AA政府平臺(tái)擔(dān)保+足額現(xiàn)房抵押+足額應(yīng)收債權(quán)中登轉(zhuǎn)讓+公開發(fā)債主體+多家存續(xù)信托！認(rèn)購(gòu)當(dāng)天成立起息。
規(guī)模：20000萬(wàn)元，分期成立
期限：1年、2年；付息方式：自然季度付息3、6、9、12月15日付息日
預(yù)期收益：
1年期 30-50-100-300萬(wàn)：8.4%-8.7%-9.0%-9.3%
2年期 30-50-100-300萬(wàn)：8.6%-8.9%-9.2%-9.5%
資金用途：用于補(bǔ)充流動(dòng)性資金
【融資方】天津市XX區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，主體評(píng)級(jí)AA，債評(píng)AA+，公司注冊(cè)資本52.31億，總資產(chǎn)209.23億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)183.01億元。股東為天津市寧河區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（100%）。
【增信措施】
【國(guó)企擔(dān)?！浚禾旖騒X投資控股有限公司，公司注冊(cè)資本44億，總資產(chǎn)232.68億元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)為 217.68億元，主體評(píng)級(jí)AA，債評(píng)AA+，已在交易所發(fā)行多款城投債，股東為天津市寧河區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（100%）；
【應(yīng)收賬款質(zhì)押】：天津市XX區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司將持有的天津市經(jīng)開實(shí)業(yè)有限公司25500萬(wàn)的應(yīng)收賬款中登網(wǎng)登記；
【現(xiàn)房抵押】：天津市XX區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司將持有24415.08平米的房產(chǎn)抵押，預(yù)估價(jià)值36600萬(wàn)元。
【項(xiàng)目亮點(diǎn)】
1、本項(xiàng)目交易對(duì)手為天津市XX區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，由寧河區(qū)國(guó)資委直接控股，資產(chǎn)實(shí)力雄厚。截止2021年6月，公司主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA，債評(píng)AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，償債能力較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)控制水平較高；
2、本項(xiàng)目擔(dān)保方為天津市寧河區(qū)國(guó)資委下轄國(guó)有公司，是寧河區(qū)最大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)主體，該公司主要負(fù)責(zé)寧河區(qū)內(nèi)的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等業(yè)務(wù)，具有一定壟斷性。主體評(píng)級(jí) AA，債評(píng)AA+，資產(chǎn)實(shí)力雄厚。評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，償債能力較強(qiáng)；
3、25500萬(wàn)元應(yīng)收賬款，覆蓋本金，安全邊際高；
4、足額現(xiàn)房抵押，抵押率54.64%；
5、寧河區(qū)，位于天津市東北部，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)域，位居京津唐和曹妃甸工業(yè)區(qū)中心地帶。2020年,全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值312.78億元,增長(zhǎng)8.3%；公共財(cái)政預(yù)算收入23.83億元；

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其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推薦：
【為什么有些房企拿地5個(gè)月就開盤了？有的卻很久？】
　　今天，銀行信息港就和大家簡(jiǎn)單聊聊如何快的問題。為啥人家能做到5個(gè)月開盤，而你要1年？大家其實(shí)都知道，快周轉(zhuǎn)受很多因素影響，比如公司內(nèi)部管理水平、集團(tuán)是否舍得放權(quán)、是否有完善的運(yùn)營(yíng)管理體系支撐、項(xiàng)目所在地政策等等。 　　但如果這些條件都差不多，那就要考驗(yàn)每個(gè)環(huán)節(jié)的速度了，如果你每一步都比別人快一點(diǎn)，那最后加起來(lái)，你的速度就能甩開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了。所以從一定層面來(lái)看，周轉(zhuǎn)很慢的項(xiàng)目只有一個(gè)項(xiàng)目總，而相反人家可能有6個(gè)項(xiàng)目總，他們每個(gè)人都有快周轉(zhuǎn)意識(shí)，明白提前一天對(duì)公司的重要意義。 　　那6個(gè)項(xiàng)目總分別是誰(shuí)？他們分別對(duì)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)起到什么樣的作用？下面銀行信息港結(jié)合自己的理解來(lái)談一談。 　　01 第一個(gè)項(xiàng)目總：投資總 拿到便宜的凈地才能快起來(lái) 　　前幾天，中南置地副總裁辛琦在公開演講時(shí)指出，房地產(chǎn)尤其是傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有三大核心競(jìng)爭(zhēng)力，第一是投資，與投資幾乎同步的是定位，然后是運(yùn)營(yíng)節(jié)奏的把控。 　　銀行信息港認(rèn)為說(shuō)出了地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)，而要做快周轉(zhuǎn)，投資總拿到一塊好地非常重要。現(xiàn)在限價(jià)的大環(huán)境下，項(xiàng)目要快速周轉(zhuǎn)，在拿地階段就要考慮兩個(gè)因素，一是地價(jià)，二是地塊的條件。 　　1、不要拿高價(jià)地 　　以前，銀行信息港曾經(jīng)對(duì)各大房企的開發(fā)工期做過(guò)統(tǒng)計(jì)，結(jié)果顯示，地價(jià)高的項(xiàng)目開發(fā)周期要比地價(jià)低的項(xiàng)目慢很多，原因在于高地價(jià)的項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品溢價(jià)能力要求更高，對(duì)項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)考慮更多，以實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)最大化。 　　但現(xiàn)在政府限價(jià)，拿了高價(jià)地的項(xiàng)目就很難受了。相反，地價(jià)便宜的項(xiàng)目賣得便宜，不但不同突破政府指導(dǎo)價(jià)，可以快速拿到預(yù)售證開盤，而且賣得也更快。 　　所以，如果本身沒有能力，千萬(wàn)別拿高價(jià)地。 　　2、盡量買凈地 　　要想快周轉(zhuǎn)，盡量拿凈地。對(duì)于牽涉的問題比較多的地塊，一定要慎重。比如城中村舊改，拿的時(shí)候很爽，拿完就要哭了，因?yàn)楣飧悴疬w可能都要拖上好幾年。據(jù)銀行信息港了解，不少城中村舊改項(xiàng)目從拆遷到開盤花了10年時(shí)間。 　　還有拿地要按照規(guī)則來(lái)，千萬(wàn)別想著鉆空子了。銀行信息港知道深圳有一家房企為了拿到便宜的地，打著做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的幌子去拿地，結(jié)果產(chǎn)業(yè)沒做，先賣房，政府怎么說(shuō)都不給預(yù)售證，導(dǎo)致房子修好了不能賣，這就很痛苦了。 　　總的說(shuō)來(lái)，拿到一塊好地是實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)的重要前提。每個(gè)投資總拿地時(shí)都要想一下，什么樣的地塊更符合做快周轉(zhuǎn)，這樣就不會(huì)盲目沖動(dòng)去做決定了。 　　02 第二個(gè)項(xiàng)目總：營(yíng)銷總 前期快速做好定位、后期快速去化 　　前幾天，華鴻嘉信副總裁卞克在公開演講中指出，快周轉(zhuǎn)不是快生產(chǎn)，去化不快，快生產(chǎn)沒有意義，徒增成本。所以，如果修好房子賣不掉或者賣得很慢，還不如把地放在那里不修，還可以省點(diǎn)成本。 　　項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)快速去化，銀行信息港認(rèn)為，營(yíng)銷總要做對(duì)3件事情。 　　1、前期快速做好產(chǎn)品定位 　　一個(gè)項(xiàng)目最后賣不動(dòng)，我們往往歸結(jié)為3個(gè)原因：產(chǎn)品定位有問題；價(jià)格定高了；銷售團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力不行，不會(huì)賣。但最嚴(yán)重的還是產(chǎn)品定位，一旦定位偏差，很可能會(huì)造成產(chǎn)品積壓。 　　項(xiàng)目定位要明確3個(gè)問題：目標(biāo)客戶是誰(shuí)？目標(biāo)客戶需要什么產(chǎn)品？競(jìng)品是誰(shuí)？如何明確定位的3個(gè)問題： 　　首先，要對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有非常深刻的理解。比如當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)容量及城市發(fā)展如何，人口多少，消費(fèi)能力如何？還有市場(chǎng)價(jià)格如何？客戶群體有哪些？ 　　其次，在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有深入研究的基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)主要競(jìng)品的戶型、配比、去化情況等信息進(jìn)行充分調(diào)研，充分參考周邊暢銷戶型。最后，結(jié)合客戶對(duì)產(chǎn)品的需求、自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，營(yíng)銷部門和投資、項(xiàng)目、區(qū)域一起給出項(xiàng)目定位建議。 　　相信大家都聽過(guò)這個(gè)故事，一家TOP10房企在杭州做項(xiàng)目，復(fù)制了自己之前很成功的產(chǎn)品系，但由于項(xiàng)目在綠城項(xiàng)目旁邊，結(jié)果一對(duì)比，該項(xiàng)目就顯得品質(zhì)非常一般了，當(dāng)?shù)乜蛻舳疾毁I賬。不是它不好，而是競(jìng)品太好了。所以一定要研究透城市、區(qū)域、競(jìng)品，否則品牌再?gòu)?qiáng)也不行。 　　2、快速做好示范區(qū)展示 　　一般示范區(qū)要在開盤前1個(gè)月做完，如果拖太久不能按時(shí)開放，那就會(huì)打亂銷售節(jié)奏，影響開盤，直接影響到項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠。 　　快速做好示范區(qū)，主要有幾個(gè)手段： 　　第一，把項(xiàng)目最有利的、能馬上動(dòng)工的地方安排做展示區(qū)。 　　第二，早啟動(dòng)，早規(guī)劃，靈活操作，多并行穿插。比如某房企明確提出要按照“搶板房，保貨量；搶地下，保地上；搶結(jié)構(gòu)，保裝修”的原則組織施工；做好施工流水作業(yè)圖，做到土建施工的同時(shí)，裝修工程、園林工程同步穿插進(jìn)行。 　　第三，展示區(qū)盡量不要做地下室，樣板房要采用標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計(jì)、采購(gòu)和招標(biāo)時(shí)間。 　　第四，明確各部門職責(zé)，各部門配合要到位。示范區(qū)要確定選址、設(shè)計(jì)、施工安排等等事項(xiàng)，需要協(xié)調(diào)的工作非常多，所以要盡早明確各部門配合事項(xiàng)及路徑。 　　3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理要前置 　　項(xiàng)目定位結(jié)論出來(lái)后，就可以嘗試從城市、區(qū)域、土地、產(chǎn)品、客戶等維度梳理出項(xiàng)目的價(jià)值，并綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)在的價(jià)值是否能夠支撐項(xiàng)目的銷售價(jià)格和去化速度？若果不能支撐，那就要重新審視項(xiàng)目的定位結(jié)論。產(chǎn)品解讀和設(shè)定越細(xì)致，越有利于銷售。 　　比如項(xiàng)目位置比較偏遠(yuǎn)，出行不方便，是否可以考慮引入公交或者設(shè)置社區(qū)接駁車？比如項(xiàng)目位于新興區(qū)域，生活配套不足，那是否可以提前引入生活超市，業(yè)態(tài)規(guī)劃前置，招商前置。 　　只要這3件事情做好了，后面銷售就成功了一大半。 　　03 第三個(gè)項(xiàng)目總：設(shè)計(jì)總 做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和設(shè)計(jì)前置 　　設(shè)計(jì)總在快周轉(zhuǎn)中同樣扮演著非常關(guān)鍵的角色。前幾天，在某標(biāo)桿房企下發(fā)的高周轉(zhuǎn)文件中就要求： 　　?所有三四五線城市項(xiàng)目須采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，設(shè)計(jì)院接到營(yíng)銷戶配及設(shè)計(jì)要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖； 　　?土地獲取前40天開始前置設(shè)計(jì)工作，開工前7天提供地勘資料，確保摘牌即開工，項(xiàng)目設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)責(zé)任到人； 　　?圖紙?jiān)瓌t上用標(biāo)準(zhǔn)圖，買地前做好規(guī)劃，最好給政府領(lǐng)導(dǎo)和批規(guī)劃的人看并得到認(rèn)可，拿到地就開工； 　　?項(xiàng)目一天不等圖，當(dāng)天完成圖紙第二天去報(bào)建。 　　這里有幾個(gè)關(guān)鍵詞，銀行信息港幫大家梳理一下： 　　首先，標(biāo)準(zhǔn)化。 　　之所以能當(dāng)天內(nèi)出圖，是因?yàn)閼粜蛨D、施工圖都是現(xiàn)成的，在已有圖紙基礎(chǔ)上優(yōu)化或修改，一天時(shí)間能完成。所以某房企要求，三四線城市項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)，特別是同一區(qū)域，客戶定位相同，必須選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)周期平均縮短超過(guò)50%。 　　如果是小房企，沒有形成自己的產(chǎn)品線怎么辦呢？有一個(gè)最簡(jiǎn)單的方法，就是借鑒同區(qū)域內(nèi)，客戶定位相同的產(chǎn)品，再找相同的設(shè)計(jì)院幫你設(shè)計(jì)。這樣不但能加快速度，也能規(guī)避掉很多風(fēng)險(xiǎn)。 　　其次，工作前置，能提前做的工作提前做好。 　　比如規(guī)劃設(shè)計(jì)前置，項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)后，即可開始規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。體現(xiàn)了解當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)要求及要點(diǎn)，保證不踩政府紅線。摘牌前要提前預(yù)報(bào)規(guī)劃方案，基本要通過(guò)規(guī)劃部門預(yù)審批。 　　同時(shí)，勘探先行進(jìn)場(chǎng)。提前進(jìn)入地塊詳勘并取得詳勘報(bào)告，這樣可以提前了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供參考，也為前期工程提供依據(jù)。 　　第三，設(shè)計(jì)與報(bào)建報(bào)批基本同步。為了報(bào)建能快速通過(guò)，某房企還要求設(shè)計(jì)部門要研究出當(dāng)?shù)卣畧?bào)規(guī)報(bào)建特別標(biāo)準(zhǔn)做法及政府要求，整理成工作手冊(cè)，幫助項(xiàng)目一次報(bào)建通過(guò)。 　　04 第四個(gè)項(xiàng)目總：成本總 控制好項(xiàng)目成本，才能賣得又快又好 　　上文提到了，項(xiàng)目滯銷有一個(gè)重要原因就是價(jià)格太高了，所以前期控制好成本，后期留有價(jià)格空間就很重要。 　　關(guān)于新形勢(shì)下如何做好成本總，銀行信息港之前寫過(guò)一篇文章《2018年，每個(gè)地產(chǎn)人都應(yīng)該是成本總！這6個(gè)錯(cuò)，房企犯1個(gè)就可能破產(chǎn)》，在這里就不具體展開了。 　　05 第五個(gè)項(xiàng)目總：采購(gòu)總 建立戰(zhàn)略供應(yīng)商庫(kù)，快速招標(biāo) 　　房地產(chǎn)是需要高度整合資源的行業(yè)，一支優(yōu)秀的供應(yīng)商隊(duì)伍絕對(duì)是項(xiàng)目快速開發(fā)的重要武器。那么，采購(gòu)總?cè)绾卧陧?xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，快速做好招標(biāo)工作？ 　　1、發(fā)展戰(zhàn)略供應(yīng)商 　　優(yōu)秀的供應(yīng)商隊(duì)伍是快開盤的必要條件，很多標(biāo)桿房企都會(huì)建立自己的戰(zhàn)略供應(yīng)商資源。 　　比如某房企在做示范區(qū)時(shí)，為了加快進(jìn)度，都優(yōu)先找已經(jīng)合作過(guò)的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)、示范區(qū)，計(jì)價(jià)方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價(jià)格約定點(diǎn)數(shù)上浮。 　　對(duì)舊項(xiàng)目、新地塊，若相近時(shí)間剛招過(guò)標(biāo)，則可以直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位。對(duì)使用原有圖紙且已施工的工程，由總包單位按原有合同造價(jià)原則進(jìn)場(chǎng)施工。 　　但建立戰(zhàn)略供應(yīng)商庫(kù)不是一朝一夕的事情，在還沒擁有自己的戰(zhàn)略供應(yīng)商資源前，可以搭建一套供應(yīng)商履約評(píng)估體系，快速找到優(yōu)秀的合作伙伴?；蛘呦葟臉?biāo)準(zhǔn)化的材料、標(biāo)準(zhǔn)化合約簽約做起。 　　2、招標(biāo)前置 　　在項(xiàng)目立項(xiàng)后，采購(gòu)總就可以前置所有工作了。 　　比如如果建立了材料標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，一般拿地后就可以馬上下單。規(guī)劃方案基本確定時(shí)，可以馬上展開樁基單位及總包招標(biāo)。 　　最后是可以適當(dāng)調(diào)整供貨方式，比如某房企為縮短供貨周期，樣板房（展示區(qū)）材料可從甲指申請(qǐng)改為甲供方式。 　　06 第六個(gè)項(xiàng)目總：項(xiàng)目總 做好授權(quán)、計(jì)劃、激勵(lì)工作

2019北京公積金貸款最新政策
　　2019公積金貸款政策延續(xù)18年新政，2018年9月13日北京發(fā)布最新的公積金貸款政策，其中，北京公積金新政將于9月17日正式落地執(zhí)行。本文提供詳細(xì)的內(nèi)容。 　　2019年北京公積金貸款比例 　　公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，再購(gòu)買普通自住房，公積金貸款最低首付款比例降至30%。 　　2018年北京公積金貸款政策（全文） 　　相關(guān)問題咨詢 　　1、問：執(zhí)行時(shí)間是以網(wǎng)簽為準(zhǔn)還是貸款申請(qǐng)為準(zhǔn)？ 　　答：相關(guān)政策均自2018年9月17日起施行，此前已網(wǎng)簽的，按原規(guī)定執(zhí)行。這一規(guī)定主要針對(duì)市管公積金，中共中央直屬機(jī)關(guān)分中心、中央國(guó)家機(jī)關(guān)分中心、北京鐵路分中心，可參照本通知執(zhí)行，另有規(guī)定的從其規(guī)定。 　　2、、問：繳存年限滿12年就一定能貸款120萬(wàn)嗎？ 　　答：120萬(wàn)只是最高額度。實(shí)際獲批的貸款額度還與月繳存額、最高貸款成數(shù)、月還款額占月收入比例等情況有關(guān)。 　　3、問：已購(gòu)?fù)獾胤?、并辦理過(guò)首次提取的，還能否提取公積金？ 　　答：新規(guī)要求，在戶籍所在地或者所在地的省會(huì)城市購(gòu)房，才可以辦理異地購(gòu)房提取公積金。此外，記者也了解到，如果已經(jīng)購(gòu)買了外地房、并辦理過(guò)首次提取的，將按照原政策正常提取。 　　4、問：城六區(qū)戶籍職工繳存年限未達(dá)到12年，能否享受 額度上浮政策 ？ 　　答：可根據(jù)城六區(qū)戶籍繳存職工實(shí)際繳存年限計(jì)算的可貸款額度基礎(chǔ)上上浮10萬(wàn)元或20萬(wàn)元，但最終的貸款額度還不應(yīng)超過(guò)按政策規(guī)定的繳存職工月均還款額不超過(guò)其月收入占比控制標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的貸款額度。 　　5、問： 額度上浮政策 是否適用于已結(jié)婚職工。 　　答：依情況而定。如果夫妻雙方有一方戶籍在城六區(qū)，另一方戶籍在城六區(qū)以外，購(gòu)買城六區(qū)以外住房則不享受上浮;如果夫妻雙方有一方戶籍在東西城區(qū)，另一方戶籍在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)，購(gòu)買城六區(qū)以外住房，享受上浮10萬(wàn);如果夫妻雙方戶籍均在東西城區(qū)，購(gòu)買城六區(qū)以外住房，享受上浮20萬(wàn);如果單身購(gòu)買城六區(qū)以外住房，東西城戶籍職工享受上浮20萬(wàn)，朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)戶籍職工享受上浮10萬(wàn)。