1、土地增值稅

日期：2019-09-12

來源：山東省稅務(wù)局

問：因發(fā)展需要，我集團(tuán)公司部分業(yè)務(wù)需要獨(dú)立拆分，需要新設(shè)公司獨(dú)立承擔(dān)該部分業(yè)務(wù)，現(xiàn)將集團(tuán)公司的部分資產(chǎn)進(jìn)行拆分，作價(jià)評(píng)估入股新成立承接業(yè)務(wù)的公司，該部分資產(chǎn)包括土地和知識(shí)產(chǎn)權(quán)，另外，為了整合資源發(fā)揮積極性原公司的核心技術(shù)人員持股0.01%，這種拆分重組行為，是否符合財(cái)稅(2018)57號(hào)文第四條關(guān)于“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更至被投資企業(yè)，暫不征收土地增值稅”重組概念山東聊城市民安控股持有安泰城投2022年債權(quán)？是否暫不征收土地增值稅？

答：您好！您提交的問題已收悉。根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)〔2018〕57號(hào)）

本通知所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

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因此根據(jù)上述文件，企業(yè)重組行為不符合﹝財(cái)稅(2018)57號(hào)﹞文件相關(guān)規(guī)定，具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。

2、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于預(yù)收賬款預(yù)交土地增值稅

日期：2019-09-11

來源：河南省稅務(wù)局

問：根據(jù)國家稅務(wù)總局16年79號(hào)公告，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。我司19年7月取得預(yù)收賬款1090萬，不含稅金額應(yīng)該為1000萬，我司認(rèn)為70號(hào)公告中的簡易計(jì)稅方法是納稅可自行選擇的，所以在繳納土地增值稅時(shí)，直接按照1000*3.5%=350萬元計(jì)算繳納，是否符合立法本意，是否有誤。

答：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

二、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

四、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告》（河南省地方稅局公告2017年第3號(hào)）規(guī)定，一、土地增值稅預(yù)征率 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預(yù)征率為6%?！?、政策銜接問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格在20000元/平方米以下的單套房屋，預(yù)征率仍按《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

五、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅預(yù)征率 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。

六、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定, 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目?！谑畻l 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算?！?/p>

因此，根據(jù)您的描述，若您單位符合國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第八條的規(guī)定，選擇適用簡易計(jì)稅的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以按照國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)第一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額,采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

3、土地增值稅預(yù)繳及清算規(guī)定

日期：2019-09-10

來源：廈門市稅務(wù)局

問：1、廈門市翔安區(qū)的房地產(chǎn)招拍掛項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)繳按照哪個(gè)政策執(zhí)行呀？預(yù)繳比例是多少？在預(yù)售收款預(yù)繳土增稅之前在稅務(wù)局備案的流程是什么？申報(bào)時(shí)間的規(guī)定是怎樣的？土增清算時(shí)候清算口徑是按照普通住宅和非普通住宅劃分嗎？劃分的標(biāo)準(zhǔn)是什么？請(qǐng)幫忙給一下文件號(hào)，學(xué)習(xí)一下，

2、廈門市翔安區(qū)企業(yè)所得稅預(yù)繳毛利率的比例是多少，參照那個(gè)文件執(zhí)行，預(yù)繳比例的確定流程是怎么樣的？如何在稅務(wù)局備案？

答：一、1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告》（廈稅公告2018年第10號(hào)） 一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)社會(huì)保障性住房不預(yù)征土地增值稅；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%；

（四）商品工業(yè)廠房2%；

（五）除商品工業(yè)廠房以外的其他非住宅類型房地產(chǎn)6%。

2、納稅人取得轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)收入的，應(yīng)于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。

根據(jù)《廈門市土地增值稅清算管理辦法》第十條規(guī)定：“ 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文或取得國有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目信息登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》，同時(shí)提供以下書面資料：

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文;

(二)國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同;

(三)納稅人以接受投資、抵償債務(wù)、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提供書面材料。

3、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件的規(guī)定：“一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！?/p>

因此，納稅人辦理清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅兩類房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，計(jì)算繳納土地增值稅。

普通住宅按照市政府相關(guān)部門發(fā)布的界定標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定，具體適用上以合同簽訂并備案的時(shí)間對(duì)應(yīng)的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

二、根據(jù)廈門市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（廈地稅發(fā)〔2009〕89號(hào)）?一、 關(guān)于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

(一)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、危改房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為3%。

(二)非經(jīng)濟(jì)適用房類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為20%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照企業(yè)所得稅法進(jìn)行預(yù)繳，預(yù)繳時(shí)不需備案。

4、土地增值稅清算對(duì)象問題

日期：2019-09-11

來源：山東省稅務(wù)局

問：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十三條的規(guī)定“??對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定?！?，房地產(chǎn)企業(yè)在不享受普通住宅免稅優(yōu)惠的前提下，是否可以不分別不同產(chǎn)品的核算增值額，合并計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)） 第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）十三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題

對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定

根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）

第十四條 各市稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算。

是否需要進(jìn)行分別核算，具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。

5、一般計(jì)稅項(xiàng)目預(yù)繳土增稅計(jì)稅依據(jù)

日期：2019-08-05

來源：四川省稅務(wù)局

問：目前土增稅預(yù)繳存在以下執(zhí)行疑問：

1、依據(jù)（財(cái)稅[2016]43號(hào)）

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+9%）*土地增值稅預(yù)征率

2、依據(jù)（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）

預(yù)交土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）*土地增值稅預(yù)征率

兩者的結(jié)果完全不一樣。

70號(hào)公告規(guī)定納稅人“可按照...”，且如果按此執(zhí)行，會(huì)導(dǎo)致其與增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)的更大差異，不方便企業(yè)管理，同時(shí)會(huì)提高企業(yè)預(yù)繳土增稅金額。

在現(xiàn)在減稅降費(fèi)的背景下，請(qǐng)問企業(yè)是否可以自主選擇申報(bào)方式？還是我省已經(jīng)有明確的執(zhí)行口徑？

望領(lǐng)導(dǎo)給予答復(fù)為盼，謝謝！

答：國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)為進(jìn)一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問題明確如下：

一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

6、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目

日期：2019-08-05

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？請(qǐng)給予“可以”或“不可以”的答復(fù)，而不是抄摘文件原文，謝謝！

根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號(hào)文第二十七條，在企業(yè)所得稅中對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容的約定中：開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目包括了項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。難道企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)營銷設(shè)施建造費(fèi)計(jì)入成本的計(jì)算口徑會(huì)有不一致？

答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

一、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

二、依托項(xiàng)目主體內(nèi)的臨時(shí)售樓部、樣板房，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

7、土地增值稅清算中獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于144平方米）屬于非普通住宅還是其他類型房產(chǎn)

日期：2019-08-28

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：在土地增值稅清算中獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于144平方米）屬于非普通住宅還是其他類型房產(chǎn)，其依據(jù)是什么？

答：您所反映的問題已轉(zhuǎn)至省局相關(guān)稅政部門，如有回復(fù)，12366中心將第一時(shí)間給您回電。

8、房地產(chǎn)企業(yè)前期土地熟化費(fèi)用票據(jù)是否可以抵扣土增稅、企業(yè)所得稅問題

日期：2019-08-02

來源：山東省稅務(wù)局

問：1、A公司支付村委土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地指標(biāo)款等費(fèi)用，A公司取得了村委會(huì)的相關(guān)收據(jù)；

2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名義開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，A公司前期收到的土地拆遷補(bǔ)償款的收據(jù)仍然是以A公司為名義的收據(jù)，并未改成C公司名義的收據(jù)；請(qǐng)問該部分收據(jù)對(duì)應(yīng)的土地拆遷補(bǔ)償款，C公司是否可以抵扣增值稅？是否可以抵扣土增稅？是否可以抵扣企業(yè)所得稅？

3、如果原始拆遷補(bǔ)償款 收據(jù)由A公司換成C公司的抬頭，是否可以直接抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？

4、假如 A公司給C公司開具相關(guān)發(fā)票，C公司是否可以抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？

A 公司如果開發(fā)票，需要補(bǔ)充什么東西才能不構(gòu)成虛開發(fā)票的行為呢？

答：。《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;

(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變;

(三)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）第四條 稅前扣除憑證在管理中遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。真實(shí)性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)，且支出已經(jīng)實(shí)際發(fā)生;合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定;關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力。

第八條 稅前扣除憑證按照來源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。

內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費(fèi)用、損失和其他支出核算的會(huì)計(jì)原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國家會(huì)計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。

外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

第九條 企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)務(wù)的銷售額不超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)。

稅務(wù)總局對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。

具體建議攜帶相關(guān)合同前往主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。

9、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)

日期：2019-07-26

來源：廈門市稅務(wù)局

問：我司自行開發(fā)地產(chǎn)并于2019年6月預(yù)售房產(chǎn)一批，并預(yù)交增值稅。預(yù)期2019年9月交付，12月完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理。請(qǐng)問何時(shí)應(yīng)清算土地增值稅？是交付之時(shí)，還是產(chǎn)權(quán)辦理之時(shí)？

答： 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）文件的規(guī)定：“第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！?/p>

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>

根據(jù)《廈門市土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定：“第十三條?納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十三條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》的，應(yīng)當(dāng)在收到通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)?！闭?qǐng)根據(jù)文件的規(guī)定執(zhí)行。

10、關(guān)于安置房的土地增值稅清算問題

日期：2019-07-30

來源：山東省稅務(wù)局

問：如何理解國稅函2010年220號(hào)文件關(guān)于安置房的處理：1.按規(guī)定價(jià)格計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)的同時(shí)，是否可以同時(shí)扣除安置房的實(shí)際建造成本？2.如果異地安置或者用劃撥用地自建安置房，是否需要視同銷售處理？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。如安置房建造成本屬于與企業(yè)實(shí)際發(fā)生與收入有關(guān)的合理支出，則可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、因此異地安置或者用劃撥用地自建安置房需視同銷售。

具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。

11、工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費(fèi)及工會(huì)經(jīng)費(fèi)可以作為開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？

日期：2019-07-29

來源：安徽省稅務(wù)局

問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)某地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費(fèi)及工會(huì)經(jīng)費(fèi)可以作為開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

12、已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)可以作為開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？

日期：2019-07-29

來源：安徽省稅務(wù)局

問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)生的已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)可以作為開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，物業(yè)管理費(fèi)不是公司直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不能作為開發(fā)間接費(fèi)用列支。建議根據(jù)實(shí)際情況判斷，無法判斷建議聯(lián)系當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。

13、向銀行支付的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)（融資咨詢費(fèi)）可以在土地增值稅扣除嗎？

日期：2019-07-29

來源：安徽省稅務(wù)局

問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，向某銀行貸款開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，簽訂了一份貸款合同，另外又簽訂了一份融資顧問合同，（實(shí)務(wù)中銀行為了考核的要求，將一部分利息費(fèi)用化為融資顧問費(fèi)），請(qǐng)問，如我公司土地增值稅采取利息費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除的清算方式，支付的該筆融資顧問費(fèi)可以視同利息扣除嗎？

答：第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！钡诙?，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除?！?/p>

感謝您的咨詢，本次咨詢僅供參考，如仍有疑問請(qǐng)撥打12366熱線或聯(lián)系您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢

14、土增稅

日期：2019-07-03

來源：廈門市稅務(wù)局

問：請(qǐng)問：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)政府明確要求代建或以一定的價(jià)格（回購）建設(shè)幼兒園、郵政所、派出所、商場(chǎng)等設(shè)施，房地產(chǎn)企業(yè)因此發(fā)生的成本或超過取得收益的部分，土地增值稅清算時(shí)能否扣除？如何扣除？謝謝。

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》文件的規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！?請(qǐng)根據(jù)以上文件規(guī)定執(zhí)行。

15、關(guān)于土地政府收回是否可免增值稅、土增稅

日期：2019-07-03

來源：安徽省稅務(wù)局

問：我公司是一房產(chǎn)公司，原通過拍賣在銅陵市取得一塊商業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)政府同意將此地塊1.17億收回，變更為住宅用地后再掛牌拍賣。請(qǐng)問政府收回土地，我司需要交納增值稅和土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。

因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

16、關(guān)于土地增值稅的兩個(gè)問題。

日期：2019-06-26

來源：寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局

問：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的無產(chǎn)權(quán)的地下車位的成本土地增值稅清算時(shí)能不能扣除？

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的紅線外的市政配套建設(shè)費(fèi)能不能在土地增值稅清算時(shí)能不能扣除？

答：1.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！?/p>

2.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

17、企業(yè)分立土地增值稅問題

日期：2019-06-21

來源：廈門市稅務(wù)局

問：根據(jù)財(cái)稅（2018）57號(hào)文：財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知第三條：公司依照法律規(guī)定合同約定。企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司。原甲公司有A股東60%及B股東40%，分立后，甲公司由A股東100%持股，乙公司由B股東100%持股。乙公司承受原甲公司的土地及房屋。請(qǐng)問這樣是否符合以上條例，暫不征收土地增值稅？

答：根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定，您所述情形不符合暫不征收土地增值稅的條件，不能享受暫不預(yù)征土地增值稅優(yōu)惠。

18、關(guān)于土地增值稅清算工程監(jiān)理費(fèi)扣除

日期：2019-06-17

來源：湖南省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)公司發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)在財(cái)務(wù)處理上是記入開發(fā)成本中工程建設(shè)成本中進(jìn)行核算的，在土地增值稅清算中該項(xiàng)成本是否允許扣除？如果不允許扣除，政策依據(jù)是什么？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

其中：(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

19、土地增值稅

日期：2019-06-10

來源：深圳市稅務(wù)局

問：在拆遷過程中，納稅人不擁有土地使用權(quán)，但收到的房產(chǎn)（建設(shè)在集體土地上的房產(chǎn)，不擁有房產(chǎn)證）補(bǔ)償款，是否需要申報(bào)繳納土地增值稅、增值稅、印花稅？

答：收到房產(chǎn)賠償款無需繳納增值稅。按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。拆遷補(bǔ)償合同不屬于印花稅應(yīng)稅范圍。如有疑問建議進(jìn)一步說明情況后再反映。

20、土地增值稅

日期：2019-06-10

來源：深圳市稅務(wù)局

問：有償轉(zhuǎn)讓集體土地（非宅基地）上建筑物（無法辦理產(chǎn)權(quán)證）是否需要申報(bào)繳納土地增值稅？

答：您好，問題描述不清，按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。如有疑問建議進(jìn)一步說明情況后再反映。

21、政府低價(jià)回購幼兒園，是否免征土增稅

日期：2019-05-14

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：有政府的會(huì)議紀(jì)要，有回購協(xié)議，政府以低于成本價(jià)的方式回購企業(yè)所建的幼兒園，是否免征土地增值稅。

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（國務(wù)院令第138）第八條規(guī)定：（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)） 第十一條規(guī)定：

條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（

財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第4條規(guī)定：

關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

若符合上述條款，可疑免征土地增值稅。

22、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請(qǐng)問屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅

日期：2019-04-26

來源：河南省稅務(wù)局

問：財(cái)稅[2018]57號(hào)：四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是山東龍泉管道工程股份有限公司河南分公司，計(jì)劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請(qǐng)問以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財(cái)稅【2018】57號(hào)文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？

答：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知>(財(cái)稅〔2018〕57號(hào))規(guī)定，一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本通知所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。……四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。……七、企業(yè)在申請(qǐng)享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價(jià)值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。

因此，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。具體事宜，建議您聯(lián)系您單位的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)確認(rèn)。

23、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請(qǐng)問屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅

日期：2019-04-15

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：財(cái)稅[2018]57號(hào)：四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是常州龍泉管道有限公司，計(jì)劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請(qǐng)問以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財(cái)稅【2018】57號(hào)文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？

答：您好，根據(jù)財(cái)稅〔2018〕57號(hào)規(guī)定：?四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。重組類型請(qǐng)聯(lián)系當(dāng)?shù)刂鞴芫趾藢?shí)。

24、生產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)和土地出資設(shè)立子公司是否免征土地增值稅？

日期：2019-04-10

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：我公司為生產(chǎn)企業(yè)，準(zhǔn)備以自有的一部分房產(chǎn)和土地使用權(quán)出資設(shè)立一個(gè)子公司，這個(gè)過程中是否可以免征土地增值稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》國務(wù)院令第138號(hào)規(guī)定：第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；

（二）因國家建設(shè)需要依法收回的房地產(chǎn)。（根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第588號(hào)）規(guī)定，自2011年01月08日起將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中的“征用”修改為“征收”）

根據(jù)《財(cái)政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定：“三、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

本通知自2008年11月1日起實(shí)施?！?/p>

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》財(cái)稅〔2018〕57號(hào)規(guī)定：一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

25、山東聊城市民安控股持有安泰城投2022年債權(quán)你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在想引進(jìn)一個(gè)新股東，占股70%，請(qǐng)問需要交土地增值稅嗎

日期：2019-04-12

來源：佛山市稅務(wù)局

問：你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在想引進(jìn)一個(gè)新股東，占股70%，請(qǐng)問需要交土地增值稅嗎

答：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第五條規(guī)定，條例所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

三、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條第一款規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

因此，如發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及土地增值稅征稅行為的納稅人，按上述規(guī)定繳納土地增值稅。

以上答復(fù)僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準(zhǔn)。

26、南通市土地增值稅清算相關(guān)政策

日期：2019-03-26

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：1.南通市土地增值稅清算中，地下非人防車位是否參與清算？

2.若非人防車位參與土地增值稅清算，車位是否需要分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

3.土地清算單位是以發(fā)改委的立項(xiàng)作為一個(gè)清算單位的嗎？

答：根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號(hào)）的規(guī)定：

四、關(guān)于車庫(車位、儲(chǔ)藏室等)問題

(一)能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(車位、儲(chǔ)藏室等)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“其他類型房產(chǎn)”確認(rèn)收入并計(jì)算成本費(fèi)用。

(二)不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(車位、儲(chǔ)藏室等)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。

二、關(guān)于土地成本分?jǐn)倖栴}

土地成本是指取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地成本僅在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進(jìn)行分?jǐn)偂Ｔ诓煌逅銌挝换蛲磺逅銌挝徊煌愋头慨a(chǎn)之間分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，可直接歸集的，應(yīng)直接計(jì)入該清算單位或該類型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理方法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)開發(fā)周期較長，納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

27、同一自然人所屬個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)是否征收增值稅、土地增值稅?

日期：2019-03-29

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：同一自然人所屬個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)是否征收增值稅、土地增值稅??

答：1、增值稅可以參考國家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào)，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。若不屬于資產(chǎn)重組范圍，為正常銷售業(yè)務(wù)則需要依法繳納增值稅。

2、土地增值稅可以參考國家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）的規(guī)定：四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。若您符合該文件就可暫不征收，如不確定符合，請(qǐng)您帶有關(guān)合同，到主管局判斷。

28、關(guān)于土地紅線外開發(fā)成本土增稅扣除問題

日期：2019-03-19

來源：四川省稅務(wù)局

問：政府出讓土地，要求開發(fā)企業(yè)在紅線外配建一些配套設(shè)施等，比如：人行天橋、地下通道、公共廁所、垃圾站、公園打造、道路修建等等設(shè)施。請(qǐng)問這些成本，能否進(jìn)入土增稅的成本扣除，如何才能被稅局認(rèn)可扣除？

答：您好！根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

29、紅外線外建設(shè)成本土地增值稅扣除問題

日期：2019-03-04

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：請(qǐng)問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)政府的要求在開發(fā)范圍外為政府配套建設(shè)一展覽館，建成后無償移交給政府，該支出是否可以作為土地成本支出在土地增值稅計(jì)算時(shí)扣除，還有其取得的相關(guān)進(jìn)項(xiàng)是否可以抵減增值稅

答：國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

不在財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》第二十七條不得抵扣范圍內(nèi)可以正常抵扣。

30、房地產(chǎn)在建工程土地增值稅問題

日期：2019-01-15

來源：湖北省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)在建工程，有以下問題咨詢：

1、轉(zhuǎn)出方 進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，土地成本及建安成本是否可以加計(jì)20%？

2、收購方繼續(xù)投資建設(shè)后銷售時(shí)，獲取成本和后續(xù)建造成本是否可以進(jìn)行20%加計(jì)扣除？開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是否包含獲取成本？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）文件第六條規(guī)定，具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意什么?在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：

（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。

（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍鞭D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。

（三）對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。

（四）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。

關(guān)于“開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是否包含獲取成本”的問題。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）文件第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

31、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題

日期：2018-05-21

來源：北京市稅務(wù)局

問：本房地產(chǎn)公司于2017年對(duì)1999-2009年開發(fā)銷售的唯一樓盤進(jìn)行了土地增值稅清算，并補(bǔ)繳了土地增值稅稅款，清算當(dāng)年虧損，且無后續(xù)項(xiàng)目，公司擬清算完后注銷，符合《國家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)）第二條和第四條規(guī)定的退稅申請(qǐng)條件，按文件計(jì)算本公司2000-2007年合計(jì)應(yīng)退企業(yè)所得稅款50萬元，由于稅款是按《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定繳納的，當(dāng)時(shí)稅率為33%，2008年新稅法實(shí)施后，稅率下調(diào)為25%，即新舊稅法存在稅率差，我們理解雖然是舊稅法下多繳納的稅款，但由于滿足81號(hào)文件所規(guī)定的條件，應(yīng)該是可以申請(qǐng)退回的。請(qǐng)問：我們的理解是否正確？還請(qǐng)總局給予明確答復(fù)，謝謝！

答：您好，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)）不適用于《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》頒布前的涉稅事項(xiàng)。

32、土地增值稅清算問題

日期：2018-04-27

來源：北京市稅務(wù)局

問：您好！請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

1、如果清算企業(yè)既有向銀行貸款，又有向個(gè)人借款，是不是適用本條款？減去向個(gè)人借款部分，剩余向銀行貸款支付利息可以按實(shí)際發(fā)生額扣除？

2、適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)同時(shí)規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額（取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)成本）之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除？

3、企業(yè)借款利息發(fā)生額較大，前期資本化處理，完工以后是否需要費(fèi)用化處理；如果費(fèi)用化處理，是不是后期發(fā)生的借款利息在5%計(jì)算范圍之內(nèi)？

謝謝！

答：您好，針對(duì)問題1、2，請(qǐng)參閱《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第三條規(guī)定：“（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。??全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。??上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。房地產(chǎn)企業(yè)向銀行借款，扣除時(shí)或者選擇對(duì)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?；蛘哌x擇房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，兩種辦法不能同時(shí)使用。向個(gè)人借款，不得據(jù)實(shí)扣除。應(yīng)比照不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的情況處理。

33、土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是否以判決書、裁定書、民事調(diào)解書確定的權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)間為準(zhǔn)

日期：2018-04-03

來源：北京市稅務(wù)局

問：法院在進(jìn)行民事判決、民事裁定、民事調(diào)解過程中，判決或裁定房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是否以判決書、裁定書、民事調(diào)解書確定的權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)間為準(zhǔn)

答：您好，請(qǐng)參閱《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！逼渲?，人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書包括判決書、裁定書、裁決書以及調(diào)解書。

34、土地增值稅

日期：2019-09-11

來源：廈門市稅務(wù)局

問：您好~根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)應(yīng)征收土地增值稅。那么，這種劃轉(zhuǎn)情況下，土地增值稅申報(bào)表（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）上“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”如何填寫？能否按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)原賬面凈值填寫？謝謝答復(fù)！

答：按市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)入收入。

35、工貿(mào)公司出售自己開發(fā)的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅是否可以享受加計(jì)扣除

日期：2019-09-10

來源：山東省稅務(wù)局

問：你好，我們是一家工貿(mào)公司，我們依工貿(mào)公司的名義取得了住宅項(xiàng)目開發(fā)的審批手續(xù)，項(xiàng)目登記單、建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目施工許可證等?，F(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到備案投資額的25%，我們把在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)我們的土地增值稅是否可以享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠政策？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)） 第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)） 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

請(qǐng)?jiān)敿?xì)說明您的情況及業(yè)務(wù)，為了方便與您的溝通，能夠及時(shí)解答您的問題，縮短網(wǎng)絡(luò)流轉(zhuǎn)時(shí)間，建議可以撥打12366納稅服務(wù)進(jìn)行咨詢。

36、房地產(chǎn)企業(yè)之支付的逾期過渡費(fèi)，土地增值稅能否扣除，依據(jù)是什么？

日期：2019-09-10

來源：貴州省稅務(wù)局

問：開發(fā)公司先支付給拆遷指揮部，拆遷指揮部在支付給拆遷戶，拆遷指揮部有一份政府頒發(fā)的文件，上面約定房地產(chǎn)企業(yè)不能按時(shí)照約定交付拆遷戶房屋的，根據(jù)貴州省城市房屋拆遷管理辦法，由于拆遷人的責(zé)任延遲過度期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷房屋使用人，從逾期之月起在原臨時(shí)安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，增加標(biāo)準(zhǔn)為：逾期不滿半年的增加25%，逾期滿半年不足一年的增加50%：逾期不滿半年的增加25%；逾期滿半年不足一年的增加50%，逾期滿一年不足二年的增加75%，逾期五年以上的增加500%。額外超期的過渡費(fèi)，土地增值稅能否加計(jì)扣除？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 （國務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定：“ 第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！?。

因您的問題涉及到具體業(yè)務(wù)的判斷，建議您持該業(yè)務(wù)相關(guān)資料向您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)形成專題問題向業(yè)務(wù)部門具體咨詢。

37、土增清算發(fā)票扣除問題

日期：2019-09-12

來源：江西省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)企業(yè)取得的發(fā)票，土增清算前，款項(xiàng)尚未實(shí)際支付，在土增清算時(shí)，該發(fā)票是否可扣除。

答：綜合土地增值稅有關(guān)規(guī)定，在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)為實(shí)際發(fā)生并取得合法憑據(jù)的部分。參照國家稅務(wù)總局發(fā)布的《土地增值稅管理規(guī)程》第29條第二款的精神，項(xiàng)目建設(shè)過程中已實(shí)際發(fā)生并取得合法憑據(jù)，但尚未支付款項(xiàng)的支出，可以按規(guī)定計(jì)算扣除。

38、土地增值稅項(xiàng)目名稱變更

日期：2019-09-10

來源：福建省稅務(wù)局

問：我司為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為簡易計(jì)稅老項(xiàng)目，前期項(xiàng)目預(yù)售階段按整個(gè)地塊申報(bào)土地增值稅，先因?yàn)榍逅惴制趩栴}，需要在稅務(wù)局系統(tǒng)拆分成項(xiàng)目，但是到大廳做調(diào)整，無法調(diào)整，這個(gè)要如何操作

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。如您前期經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，將多份《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目合并備案成一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)需要再分開的，電子稅務(wù)局無法直接操作，可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)修改。

文件依據(jù)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)）規(guī)定：“三、關(guān)于土地增值稅清算單位問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項(xiàng)目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報(bào)備案的建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>

39、土地增值稅清算中無償配建廉租房稅務(wù)處理

日期：2019-09-05

來源：廈門市稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在土地獲取相關(guān)文件中明確約定，應(yīng)按一定比例配建廉租房，建成后無償移交政府相關(guān)部門。

土地增值稅清算中，無償配建廉租房，是否應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的取得土地使用權(quán)所支付的金額？

答：納稅人按照土地出讓合同約定無償移交的競(jìng)配建部分，辦理土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第一款規(guī)定確認(rèn)銷售收入。

40、土地增值稅

日期：2019-09-06

來源：浙江省稅務(wù)局

問：取得土地使用權(quán)支付款中列支印花稅125,250.00元，按財(cái)務(wù)規(guī)定取得土地使用權(quán)支付款中列支印花稅應(yīng)予資本化，不屬于銷售流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的印花稅，可否作為土地增值稅清算稅前扣除項(xiàng)目。

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）“ 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！?/p>

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“九、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問題

細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅?！?/p>

41、一般計(jì)稅的房開企業(yè)土地增值稅清算時(shí)應(yīng)稅收入如何計(jì)算？

日期：2019-09-03

來源：遼寧省稅務(wù)局

問：房地開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)稅收入如何計(jì)算？如銷售含稅收入5000萬（項(xiàng)目已全部售完），土地出讓金1000萬，那清算時(shí)是按5000萬/（1+9%）計(jì)算應(yīng)稅收入，還是按（5000-1000）/（1+9%）計(jì)算應(yīng)稅收入呢？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）

第一條規(guī)定，關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

42、政府財(cái)政補(bǔ)貼扣除發(fā)生額后計(jì)算土地增值稅？

日期：2019-09-03

來源：重慶市稅務(wù)局

問：2012年茂盛房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)大型商場(chǎng)，政府財(cái)政補(bǔ)貼2000萬元，用于補(bǔ)助基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在土地增值稅清算計(jì)算扣除金額時(shí)，是按基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際發(fā)生額計(jì)算，還是要沖減基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際發(fā)生額計(jì)算。

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）文件規(guī)定，“第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！?/p>

在土地增值稅清算計(jì)算扣除金額時(shí)，政府的財(cái)政補(bǔ)貼能否沖減基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際發(fā)生額建議向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步核實(shí)，文件沒有規(guī)定。

43、土地增值稅清算土地成本扣除金額

日期：2019-09-03

來源：河南省稅務(wù)局

問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，請(qǐng)問目前河南省對(duì)土地價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅額在土地增值稅清算中是如何處理的，是增加清算收入還是減少清算開發(fā)成本？

答：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

二、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！?/p>

因此，請(qǐng)您按照上述文件規(guī)定執(zhí)行，具體涉稅事宜建議聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

44、印花稅能否作為稅金及附加在土地增值稅清算中單獨(dú)扣除

日期：2019-08-30

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：印花稅能否作為稅金及附加在土地增值稅清算中單獨(dú)扣除

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“ 九、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問題

細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。”

45、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目

日期：2019-08-28

來源：江蘇省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？請(qǐng)給予“可以”或“不可以”的答復(fù)，而不是抄摘文件原文，謝謝！根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號(hào)文第二十七條，在企業(yè)所得稅中對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容的約定中：開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目包括了項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。難道企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)營銷設(shè)施建造費(fèi)計(jì)入成本的計(jì)算口徑會(huì)有不一致?

之前已問過，江蘇稅務(wù)局回復(fù)如下：

江蘇12366納稅服務(wù)熱線：您好！房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理： 一、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。 二、依托項(xiàng)目主體內(nèi)的臨時(shí)售樓部、樣板房，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。本次咨詢僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

想再明確一下：一、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

所述房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指的是開發(fā)間接費(fèi)用吧？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)可以在計(jì)繳土地增值稅時(shí)，作為房地產(chǎn)開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)用扣除。謝謝！

答：江蘇省12366中心答復(fù)：尊敬的納稅人（扣繳義務(wù)人、繳費(fèi)人）您好！您所反映的問題已轉(zhuǎn)至省局相關(guān)稅政部門，如有回復(fù)，12366中心將第一時(shí)間給您回電。

46、在稅務(wù)部門進(jìn)行土地增值稅清算期間，企業(yè)對(duì)人防車位整改的行為，稅務(wù)部門能否認(rèn)可？

日期：2019-08-27

來源：安徽省稅務(wù)局

問：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算報(bào)告中，將地下人防工程作為公共配套。稅務(wù)部門實(shí)地核查中發(fā)現(xiàn)，人防工程已改建為車位，部分車位已租售給業(yè)主使用，與企業(yè)申報(bào)不相符。清算期間，企業(yè)登報(bào)聲明：人防車位不再出售，產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有。并與業(yè)主協(xié)商，將已出售的人防車位退回。

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改<安徽省土地增值稅清算管理辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào))規(guī)定：“第四十條 納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（二）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機(jī)構(gòu)未在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。

（四）法院判決書、裁定書、調(diào)解書以及仲裁裁決書確定屬于全體業(yè)主共有的?！?/p>

具體執(zhí)行中建議與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

47、土地增值稅清算時(shí)，代建學(xué)校（合同之外）的建安成本，能否作為購買土地使用權(quán)的成本扣除

日期：2019-08-28

來源：安徽省稅務(wù)局

問：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年通過競(jìng)標(biāo)方式獲得一塊土地使用權(quán)，同年辦理了土地使用證，進(jìn)行開發(fā)并取得了預(yù)售許可證。

2012年企業(yè)按照區(qū)政府要求，在開發(fā)的小區(qū)旁代建一所學(xué)校（在規(guī)劃紅線以外）。市建設(shè)規(guī)劃委員會(huì)牽頭土地管理等部門召開協(xié)調(diào)會(huì)，明確了因代建學(xué)校使企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目容積率發(fā)生變化，需補(bǔ)交的土地出讓金。2013年區(qū)政府與企業(yè)簽訂了代建合同，雙方約定以代建小學(xué)抵減土地出讓金，土地出讓金未實(shí)際繳納，也未取得土地出讓金的票據(jù)。

2019年進(jìn)行土地增值稅清算，稅務(wù)部門認(rèn)為：代建學(xué)校的事項(xiàng)，在土地購買合同中沒有約定，且學(xué)校在規(guī)劃紅線以外，與該清算項(xiàng)目調(diào)整容積率無關(guān)，又沒有取得土地出讓金的票據(jù)，不允許作為土地成本扣除。

企業(yè)認(rèn)為：雖未繳納土地出讓金，但是按照政府要求代建學(xué)校，發(fā)生了建安成本，政府同意以代建學(xué)校抵減土地出讓金。

請(qǐng)問：企業(yè)能否以代建學(xué)校的建安成本，作為購買土地使用權(quán)的成本，進(jìn)入清算扣除成本。

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改<安徽省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)）規(guī)定：“第三十六條 扣除項(xiàng)目應(yīng)同時(shí)符合下列要求：

（一）符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定。

（二）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，準(zhǔn)確地在各項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目、分期開發(fā)項(xiàng)目、或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)涉及到分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法分?jǐn)偂?/p>

（六）在土地增值稅清算中，對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策及稅務(wù)處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

（七）取得土地所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及據(jù)實(shí)計(jì)算扣除的利息支出，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)實(shí)際支付。

第三十七條 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，應(yīng)取得合法有效憑證。包括但不限于：

（一）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定的開具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。

（二）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

（三）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)及境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明為合法有效憑證；屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（五）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

第三十八條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項(xiàng)。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。”

48、購買法拍房無原始發(fā)票有原始購房合同和原始契稅完稅證如何計(jì)征土地增值稅？

日期：2019-08-27

來源：河南省稅務(wù)局

問：購買法拍房能提供下列資料：

1.原購房合同

2.原契稅完稅證

3.人民法院案件款專用收據(jù)

4.拍賣成交確認(rèn)書

5.執(zhí)行裁定書

6.協(xié)助執(zhí)行通知書

7.無原始發(fā)票

答：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定，第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：……

二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定，第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。……

三、根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

四、根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第二條規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

五、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)）規(guī)定，五、轉(zhuǎn)讓二手房的問題個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅。對(duì)無法計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

六、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào)）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。（一）住宅 1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;2．除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。……（五）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率 個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

因此，通過法院拍賣房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。由于篇幅有限，您可參考上述文件規(guī)定。具體涉稅事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

49、土地增值稅清算建筑安裝等成本，涉及直接成本與間接成本如何分?jǐn)偅?/p>

日期：2019-08-23

來源：廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局

問：土地增值稅清算時(shí)，涉及地上普通、非普通住宅與地下車位（含人防）等不同類型房產(chǎn)，對(duì)應(yīng)地上、地下分別有明確指向的直接成本及地上、地下的間接成本（共同成本），如何進(jìn)行不同類型房產(chǎn)的成本分?jǐn)偅?/p>

答：根據(jù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào) 第三十六條 開發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積按以下方法確定：

總可售建筑面積=總建筑面積-不可售建筑面積

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)房屋實(shí)測(cè)報(bào)告上載明的所有建筑物（開發(fā)產(chǎn)品）的實(shí)測(cè)建筑面積來確定總建筑面積。不可售建筑面積包括產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的建筑面積、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的建筑面積。

第三十七條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

（一）建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（二）占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。

第三十八條 納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：

（一）屬于不在同一宗土地上的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?/p>

（二）納稅人成片受讓同一宗土地的使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，取得土地的成本按占地面積法分?jǐn)?其他共同成本按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算單位扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致。

（三）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（四）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項(xiàng)目成本，無法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（五）同一清算單位中建造不同類型房地產(chǎn)，建筑安裝工程費(fèi)有明顯差異的，可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

50、統(tǒng)借統(tǒng)還利息是否可以在土地增值稅清算時(shí)扣除

日期：2019-08-28

來源：浙江省稅務(wù)局

問：母公司作為主體進(jìn)行統(tǒng)借統(tǒng)還借款的利息，開發(fā)票向子公司收取，子公司在土地增值稅清算時(shí)是否可以據(jù)實(shí)扣除。需要提供哪些證明資料？

答：您在網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡要回復(fù)如下：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：“三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

51、土地增值稅清算新房與舊房的標(biāo)準(zhǔn)？

日期：2019-08-23

來源：四川省稅務(wù)局

問：我公司是四川一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)的一處商鋪竣工后自行對(duì)外出租，合同租賃期限兩年，請(qǐng)問租賃期限屆滿后我公司處置該處商鋪，土地增值稅清算時(shí)是按新建房還是二手房政策清算。根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號(hào)，舊房的標(biāo)準(zhǔn)由各省稅務(wù)機(jī)關(guān)具體規(guī)定，請(qǐng)給予政策指導(dǎo)為盼！

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。” （根據(jù)您描述的問題，建議攜帶資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)界定）

52、土地增值稅清算土地價(jià)款抵扣問題

日期：2019-08-28

來源：浙江省稅務(wù)局

問：營改增后的增值稅環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)公司按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款抵減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，在土地增值稅清算時(shí)，是調(diào)增清算收入還是調(diào)減可扣除的成本？

答：根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。”

第六條規(guī)定：“在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

本通知自2016年5月1日起執(zhí)行?！?/p>

53、土地增值稅預(yù)繳相關(guān)問題

日期：2019-08-22

來源：湖北省稅務(wù)局

問：我司是一家房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)，在預(yù)收房款階段，開具零稅率的增值稅發(fā)票，現(xiàn)把已開票的預(yù)收房款預(yù)繳土地增值稅，請(qǐng)問是按照預(yù)收款金額直接乘1.5%的預(yù)增率，還是用預(yù)收款除以1.09后的不含稅金額乘1.5%的預(yù)增率？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）文件第一條規(guī)定，關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題。

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

54、房地產(chǎn)企業(yè)核定征收項(xiàng)目車庫是否繳土地增值稅

日期：2019-08-22

來源：四川省稅務(wù)局

問：對(duì)于原老項(xiàng)目，是按核定征收的項(xiàng)目，在本次清算稅款中，稅務(wù)局要求將車庫收入計(jì)入土地增值稅計(jì)稅依據(jù)，按5%征收。該老項(xiàng)目車庫無產(chǎn)權(quán)，不計(jì)容。為什么查帳征收企業(yè)對(duì)于將車庫無產(chǎn)權(quán)，不計(jì)容的車庫的收入和成本都不參與土地增值稅計(jì)算。而核定要納入計(jì)算？有相關(guān)文件嗎？

答：請(qǐng)參考國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（若您對(duì)此仍有疑問，請(qǐng)聯(lián)系您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢）

55、土拍過程中競(jìng)拍的教育配套費(fèi)是否可以企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除？

日期：2019-08-21

來源：陜西省稅務(wù)局

問：目前西安土拍市場(chǎng)上，很多地塊拍賣時(shí)，會(huì)設(shè)置最高限價(jià)，拍賣地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，轉(zhuǎn)拍教育配套費(fèi)，此教育配套費(fèi)由政府為競(jìng)得方開具財(cái)政收據(jù)，但因沒有標(biāo)的物，且一般金額會(huì)很大，請(qǐng)問，此教育配套費(fèi)是否可以在企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除？如可扣除，是否需要增加提供哪些資料？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》：?第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》：第二十七條 企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

第二十八條 企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發(fā)生當(dāng)期直接扣除;資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。

企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財(cái)產(chǎn)，不得扣除或者計(jì)算對(duì)應(yīng)的折舊、攤銷扣除。

除企業(yè)所得稅法和本條例另有規(guī)定外，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，不得重復(fù)扣除。

第二十九條 企業(yè)所得稅法第八條所稱成本，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的銷售成本、銷貨成本、業(yè)務(wù)支出以及其他耗費(fèi)。

第三十條 企業(yè)所得稅法第八條所稱費(fèi)用，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，已經(jīng)計(jì)入成本的有關(guān)費(fèi)用除外。

第三十一條 企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。

第三十二條 企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告》：?外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

56、土地增值稅清算時(shí)，允許抵扣的土地價(jià)款減少的銷項(xiàng)稅金如果處理

日期：2019-08-20

來源：四川省稅務(wù)局

問：1、房地產(chǎn)開發(fā)公司按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款抵減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，在土地增值稅清算時(shí)，是調(diào)增清算收入還是調(diào)減可扣除的成本？

2、土地增值稅清算時(shí)，有產(chǎn)權(quán)的地下車位可扣除的成本是和地上住宅以相同的單方成本乘以建筑面積來扣除？還是只以單位建安成本乘以建筑面積來扣除？

答：請(qǐng)參考國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函〔2010〕220號(hào)第一條規(guī)定：關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條規(guī)定：非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

(五)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。（根據(jù)您所描述的問題建議攜帶資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢）

57、房地產(chǎn)公司將土地轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)公司，在土地增值稅申報(bào)時(shí)是否可以按照10%計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？

日期：2019-08-21

來源：山東省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)公司通過招拍掛取得土地使用權(quán)后實(shí)施七通一平且治理地下采空區(qū)并完成部分地基工作后將土地轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)公司，因不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，在土地增值稅申報(bào)時(shí)是否可以將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）第三十一條第（三）款規(guī)定：2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

58、關(guān)于土增稅

日期：2019-08-20

來源：廈門市稅務(wù)局

問：以在建工程投資入股是否適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕57號(hào))的規(guī)定：一般情況下，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

答：以在建工程投資入股可以適用《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）第三條“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅”之規(guī)定，但不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

59、房地產(chǎn)公司治理采空區(qū)后轉(zhuǎn)讓土地，土地增值稅申報(bào)是否可以將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額加扣20%？

日期：2019-08-21

來源：山東省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)公司通過招拍掛取得土地使用權(quán)后實(shí)施七通一平且治理地下采空區(qū)后將土地轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)公司在土地增值稅申報(bào)時(shí)是否可以將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和開發(fā)成本加扣20%

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）第六條，（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。

（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍鞭D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。

60、一般計(jì)征項(xiàng)目土地成本抵減的銷項(xiàng)稅額，在土增、所得稅時(shí)的處理方式

日期：2019-08-19

來源：四川省稅務(wù)局

問：例：不含稅開發(fā)成本5000萬元（其中土地成本3270萬元），開發(fā)后實(shí)現(xiàn)不含稅銷售收入10000萬元，那么：1、土增和所得稅銷售收入如何確認(rèn)？2、土增清算時(shí)開發(fā)成本是5000萬，還是5000-3270/1.09*0.09？3.加計(jì)扣除的土地成本如何確認(rèn)？假定不考慮其他因素。

答：不作具體業(yè)務(wù)輔導(dǎo)認(rèn)定，具體可參考：一、土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！?/p>

二、土地增值稅的扣除項(xiàng)目：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定：“

第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；??

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定

61、土地增值稅扣除問題

日期：2019-08-16

來源：浙江省稅務(wù)局

問：我公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與知名房企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)項(xiàng)目委托代建合同》，合同列示代建項(xiàng)目管理范圍和內(nèi)容：1、組織規(guī)劃及建筑單體方案設(shè)計(jì)及評(píng)審2、辦理項(xiàng)目規(guī)劃相關(guān)手續(xù)報(bào)批工作3、選定勘察、設(shè)計(jì)單位，與之簽定相關(guān)合同并監(jiān)督其實(shí)施3、組織初步設(shè)計(jì)、勘察及報(bào)審4、組織施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及報(bào)審5、負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃許可證、施工許可證等開工前的手續(xù)6、組織施工、監(jiān)理、設(shè)備供應(yīng)等單位的招標(biāo)、采購7、組織工程決算8工程竣工驗(yàn)收備案和檔案移交；按建筑面積計(jì)算應(yīng)付代建管理費(fèi)500萬元。請(qǐng)問：上述代建管理費(fèi)500萬元能否列入開發(fā)間接費(fèi)用，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

62、關(guān)于國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的咨詢

日期：2019-08-12

來源：四川省稅務(wù)局

問：國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）中第一條中說“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

之前福建省地稅局回復(fù)相關(guān)問題時(shí)說明了以上沒有強(qiáng)制要求，現(xiàn)咨詢四川國家稅務(wù)局對(duì)此是否作強(qiáng)制要求？謝謝

答：請(qǐng)參考國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)規(guī)定：一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

63、向銀行支付的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)（融資咨詢費(fèi)）可以在土地增值稅扣除嗎？

日期：2019-08-09

來源：湖北省稅務(wù)局

問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，向某銀行貸款開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，簽訂了一份貸款合同，另外又簽訂了一份融資顧問合同，（實(shí)務(wù)中銀行為了考核的要求，將一部分利息費(fèi)用化為融資顧問費(fèi)），請(qǐng)問，如我公司土地增值稅采取利息費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除的清算方式，支付的該筆融資顧問費(fèi)可以視同利息扣除嗎？

答：1.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》

（國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）文件第五條規(guī)定，計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行核實(shí)，對(duì)隱瞞收入等情況要按評(píng)估價(jià)格確定其轉(zhuǎn)讓收入?？鄢?xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅（營改增）、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

2.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）文件第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題。

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

綜上所述，“財(cái)務(wù)顧問費(fèi)”可以計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，但是不屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，具體的需要按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。關(guān)于該筆費(fèi)用能否在土地增值稅稅前扣除的問題，需要由當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)并結(jié)合貴公司實(shí)際經(jīng)營情況來認(rèn)定。

64、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售非人防車位，土增稅清算時(shí)，非人防車位是否應(yīng)并入非普通住宅予以清算？

您好，我單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有銷售非人防車位的行為，現(xiàn)將進(jìn)行土增稅清算，想請(qǐng)問下，在安徽，土增稅清算時(shí)，一般將非人防車位并入哪種清算類型進(jìn)行清算？是直接并入非普通住宅進(jìn)行清算，還是按照地上普通住宅和非普通住宅貨量占比，進(jìn)行拆分，分別并入到普通住宅和非普通住宅進(jìn)行清算？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-02-20

答復(fù)內(nèi)容

答：根據(jù)我省《土地增值稅清算管理辦法》第五十三條規(guī)定，如貴公司選擇享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征政策，則應(yīng)單獨(dú)計(jì)算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額、增值率和應(yīng)繳納的土地增值稅，車位作為非普通住宅進(jìn)行清算；否則，應(yīng)以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，統(tǒng)一計(jì)算增值情況。

65、轉(zhuǎn)讓購置的辦公樓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)支出是否允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額

問題內(nèi)容：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)） 第五條規(guī)定：“五、關(guān)于營改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問題。營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額?！闭?qǐng)問：

1.根據(jù)該文件，營改增后非從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人轉(zhuǎn)讓購置的辦公樓是否屬于該文件的“土地增值稅納稅人”？如不屬于，請(qǐng)說明理由。

2.根據(jù)該文件規(guī)定，非從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人轉(zhuǎn)讓購置的辦公樓，其購置后發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)支出如取得符合規(guī)定的發(fā)票，該支出是否允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-02-18

答：1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?

2.根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

十二、關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。”

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條第四款規(guī)定：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！?/p>

3.根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！?/p>

66、土地增值稅清算建筑工程未取得發(fā)票是否可以扣除成本？

問題內(nèi)容：對(duì)房產(chǎn)開發(fā)公司爛尾樓項(xiàng)目進(jìn)行破產(chǎn)清算，應(yīng)付的建筑工程款因款未付，未取得建筑業(yè)發(fā)票，但有法院破產(chǎn)清算組確認(rèn)的債權(quán)文書，請(qǐng)問這種情況在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)可以扣除建筑成本?

債權(quán)確認(rèn)書可以作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目憑據(jù)嗎？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-02-19

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)規(guī)定：“第三十七條 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，應(yīng)取得合法有效憑證。包括但不限于：

（一）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定的開具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。

（二）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

（三）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)及境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明為合法有效憑證；屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（五）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證?！?/p>

具體可根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。