金堂縣興金開(kāi)發(fā)建設(shè)投資債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目【六】 
規(guī)模：每期5000萬(wàn)
期限 12/24月 季度付息
預(yù)期年化收益：
12個(gè)月：10-50-100-300萬(wàn) 8.1-8.4-8.9-9.1%
24個(gè)月：10-50-100-300萬(wàn) 8.4-8.7-9.1-9.4%
資金用途：補(bǔ)充發(fā)行人流動(dòng)性需求及其項(xiàng)目投資
風(fēng)控措施及亮點(diǎn)：
1、金堂縣XX開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限責(zé)任公司，（國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理和金融工作局100%控股，主體評(píng)級(jí)AA，債券評(píng)級(jí)AAA），總資產(chǎn)159.46億元
2、擔(dān)保一：金堂縣XX垚建設(shè)投資有限責(zé)任公司無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保（國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理和金融工作局100%控股，主體評(píng)級(jí)AA，負(fù)債率低于20%，無(wú)非標(biāo)融資記錄）總資產(chǎn)125.99億元；
擔(dān)保二：
成都花園XX城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限責(zé)任公司無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保（國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理和金融工作局100%控股主體評(píng)級(jí)AA，債券評(píng)級(jí)AAA），總資產(chǎn)224.34億元
3、應(yīng)收質(zhì)押：提供成都花園XX城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限責(zé)任公司（國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理和金融工作局100%控股主體評(píng)級(jí)AA，債券評(píng)級(jí)AAA）160000萬(wàn)元應(yīng)收賬款質(zhì)押；

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其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推薦：
【手里有幾萬(wàn)閑錢(qián)，是還房貸好還是投資理財(cái)好？】
　　首先不建議你用多余的錢(qián)來(lái)還房貸，既然已經(jīng)貸款買(mǎi)房了，這個(gè)貸款的成本已經(jīng)支出了，這個(gè)時(shí)候如果提前還款利率也不會(huì)下調(diào)，所以貸款買(mǎi)房之后按月還款就可以，沒(méi)必要有錢(qián)了之后就往里邊打錢(qián)，提前還款，這樣是非常不合理的。 　　你可以這樣想，你向銀行貸款，就像是購(gòu)買(mǎi)了一種產(chǎn)品一樣，這個(gè)價(jià)格就是你的貸款費(fèi)率，超出你本金的錢(qián)就是費(fèi)用，你通過(guò)這個(gè)費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)到未來(lái)資金的使用權(quán)，但是你提前還款就相當(dāng)于這個(gè)錢(qián)在打折，也就是說(shuō)沒(méi)必要。 　　但是做一些投資理財(cái)是合理的，通過(guò)這些理財(cái)產(chǎn)品和投資能夠比較及時(shí)的給你作為補(bǔ)充，算一下機(jī)會(huì)成本就明白了，如果你提前還款沒(méi)有任何利息，反而支配了你未來(lái)的收益。如果投資理財(cái)產(chǎn)品能夠有一個(gè)不錯(cuò)的收益并且不耽誤你的還款，還款按期還就好，沒(méi)必要提前還這樣非常不合理。 　　理財(cái)?shù)脑挰F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融正在蓬勃發(fā)展，你可以通過(guò)自己的了解選擇一些大的平臺(tái)進(jìn)行理財(cái)，要知道貨幣型基金的風(fēng)險(xiǎn)是最小的相當(dāng)于是把錢(qián)存在了銀行一樣，但是享受年收益率在3%-5%的收益，這個(gè)收益率要高于活期存款很多倍，但是風(fēng)險(xiǎn)低很多，所以值得考慮。其次是一些債券基金，風(fēng)險(xiǎn)稍微大一些但是比起股票、黃金、期貨等來(lái)說(shuō)其實(shí)還是比較穩(wěn)定的，如果沒(méi)有投資經(jīng)驗(yàn)可以先從這兩種基金購(gòu)買(mǎi)開(kāi)始體驗(yàn)投資的樂(lè)趣。 　　覺(jué)得，之后還可以考慮炒炒股票、黃金等一些風(fēng)險(xiǎn)較為大投資項(xiàng)目，一開(kāi)始可以不用占太多的資金，在自己操作幾筆了解之后再大舉進(jìn)軍，這個(gè)時(shí)候就勝券在握了，可以比較自信的選擇股票或者債券。

房地產(chǎn)行業(yè)上下游“一起一落”的格局明顯
　　5月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1~4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)上下游“一起一落”的格局明顯。 　　從下游來(lái)看，1~4月商品房銷售面積同比增1.3%，已經(jīng)趨近于零增長(zhǎng)，累計(jì)增速連續(xù)24個(gè)月下滑;而從上游來(lái)看，1~4月開(kāi)發(fā)投資同比增速達(dá)10.3%，雖然較一季度微跌0.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍然是近3年來(lái)的次高點(diǎn)。 　　在下游銷售增速連續(xù)下滑、政策和資金繼續(xù)“雙緊縮”的大趨勢(shì)下，再加上按揭利率連續(xù)16個(gè)月走高(4月首套房利率同比漲23%)，顯示開(kāi)發(fā)商資金面也趨于緊縮，上游開(kāi)發(fā)投資為何能逆勢(shì)走高? 　　筆者認(rèn)為，這首先與土地購(gòu)置費(fèi)高及繳納方式有關(guān)。今年4月，根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，300城土地出讓溢價(jià)率(17%)較一季度下滑2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降21個(gè)百分點(diǎn)，但成交樓面均價(jià)僅比去年下降了10個(gè)百分點(diǎn)，仍維持在高位。 　　2016和2017年，城市地價(jià)高企，300城土地樓面價(jià)同比分別增長(zhǎng)40%和26%，溢價(jià)率分別達(dá)到43%和29%。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋：“土地購(gòu)置費(fèi)分期付款的，應(yīng)分期計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資”。根據(jù)土地收支管理規(guī)定，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限，原則上不超過(guò)一年”。 　　實(shí)際上，只有當(dāng)快到一年的最后期限時(shí)，開(kāi)發(fā)商才會(huì)繳納土地出讓價(jià)款。換言之，土地購(gòu)置費(fèi)反映的是大約一年前所取得且在當(dāng)期計(jì)入投資的土地價(jià)值。2017年，全國(guó)土地成交價(jià)款創(chuàng)下歷史新高，增速(49.4%)也創(chuàng)2010年以來(lái)新高。由此，去年土地購(gòu)置費(fèi)攤到今年，就體現(xiàn)為今年1~4月份開(kāi)發(fā)投資高增長(zhǎng)。在2017年，3~4季度的土地出讓占全年比重超過(guò)60%。由此，上年土地購(gòu)置費(fèi)攤余對(duì)開(kāi)發(fā)投資的支撐仍有望在今年大部分時(shí)間得以體現(xiàn)，今年開(kāi)發(fā)投資將持續(xù)景氣。 　　除土地購(gòu)置費(fèi)的因素外，開(kāi)發(fā)商“搶跑”和“收割市場(chǎng)”，也是開(kāi)發(fā)投資超預(yù)期增長(zhǎng)的原因。 　　一方面，今年以來(lái)樓市調(diào)控繼續(xù)收緊的趨勢(shì)明顯，限購(gòu)限售范圍擴(kuò)大，“限價(jià)+搖號(hào)”成為調(diào)控標(biāo)配;另一方面，抑制居民杠桿、控制資金流向樓市成為監(jiān)管重點(diǎn)，銀保監(jiān)會(huì)甚至將這兩者列為年度十大重點(diǎn)工作。因此，開(kāi)發(fā)商資金回籠困難。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~4月份開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增速(2.1%)創(chuàng)2016年以來(lái)的新低。 　　與此同時(shí)，2016年以來(lái)開(kāi)發(fā)商銷售“排位賽”非常激烈。2018年，希望借助高周轉(zhuǎn)維持“千億級(jí)別”的房企將有30多家，比2017年翻一倍;TOP100房企(市占率達(dá)60%)中，2018年的銷售目標(biāo)基本都要增長(zhǎng)30%以上。由此，基于提高市占率的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商有加快推貨和加快周轉(zhuǎn)的主觀訴求。 　　而從客觀來(lái)看，2016~2017年開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地迅速放量，300城土地出讓金在這兩年分別達(dá)到2.9萬(wàn)億元和4.06萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)31%和50%，2017年更是刷新紀(jì)錄。但進(jìn)入2018年以后，不僅銀行信貸資金全面收緊，就連2017年還算暢通的信托、資管等通道資金也在監(jiān)管之下遭遇全面堵塞。 　　目前，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中，占比近20%的國(guó)內(nèi)貸款自2016年3月份以來(lái)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)(1~4月份下降1.6%)。由于按揭貸款規(guī)模出現(xiàn)緊縮(1~4月份下降6.7%)，實(shí)際投放連續(xù)半年負(fù)增長(zhǎng)，且利率水平連續(xù)16個(gè)月上浮，加上首付款控制消費(fèi)貸、“限價(jià)+搖號(hào)”降低預(yù)售申請(qǐng)和開(kāi)盤(pán)進(jìn)度等因素，2017年占比達(dá)到51%的其他資金(主要是銷售回款)，未來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流支撐的力度將有所下降。 　　綜上所述，資金面緊縮和調(diào)控升級(jí)等因素，客觀上也倒逼開(kāi)發(fā)商必須要加快周轉(zhuǎn)速度。這就能解釋我們?yōu)楹螘?huì)看到這樣極端的例子：碧桂園盡管保持著土地摘牌到開(kāi)盤(pán)5.2個(gè)月的業(yè)內(nèi)高速度，居然仍未達(dá)到集團(tuán)高周轉(zhuǎn)的需要，近期公司還提出進(jìn)一步加快周轉(zhuǎn)的要求。 　　另外，本輪樓市回升的主戰(zhàn)場(chǎng)在三四五線城市。2016和2017年，全國(guó)680多個(gè)三四五線城市的商品房成交量占比分別達(dá)64%和70%，比2015上升13和19個(gè)百分點(diǎn)。2015和2016年，300個(gè)城市中三四五線土地出讓金占57%，2017年升至60.5%，今年1~4月突破70%?？紤]到300個(gè)城市以外的其他城市都是四五線城市，全國(guó)三四五線城市商品房銷售及土地成交占比實(shí)際上更高。 　　2016~2017年，三四線樓市火爆，這與“去庫(kù)存”和棚改貨幣化有關(guān)。2018年以后，“去庫(kù)存”重點(diǎn)轉(zhuǎn)向四五線城市和縣域;同時(shí)，催生三四線樓市行情的棚改貨幣化(即PSL，抵押補(bǔ)充貸款)盡管在1~4月份放量，但3萬(wàn)億元的余額已觸頂，棚改貨幣化后續(xù)影響將趨于減弱。 　　近期，國(guó)家明確以專項(xiàng)債漸進(jìn)取代PSL，推進(jìn)棚改投融資。不過(guò)，考慮到地方政府是結(jié)構(gòu)性去杠桿的主體，而監(jiān)管層又表示將嚴(yán)厲控制地方債務(wù)，PPP、產(chǎn)業(yè)基金等涉及地方政府違規(guī)舉債的部分路徑已經(jīng)被清理并嚴(yán)格控制，因此，未來(lái)無(wú)論在貨幣創(chuàng)造、投放規(guī)模還是閉環(huán)運(yùn)營(yíng)上，納入政府預(yù)算且受嚴(yán)格監(jiān)管的專項(xiàng)債，都遠(yuǎn)不能與PSL刺激棚改的效果等量齊觀。 　　未來(lái)棚改將更加注重公共服務(wù)方面“補(bǔ)欠賬”，是要實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化而非激發(fā)市場(chǎng)需求。從這一點(diǎn)來(lái)考慮，正是基于對(duì)三四五線樓市前景的謹(jǐn)慎判斷，各大房企都抱著“搶跑”收割市場(chǎng)的心態(tài)，希望在“去庫(kù)存”和棚改余溫還在時(shí)，盡快去化并實(shí)現(xiàn)資金回籠。 　　這一點(diǎn)也可以從新開(kāi)工方面的數(shù)據(jù)反映出來(lái)。1~4月份，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積51779萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.3%，盡管增速比1~3月份降低了2.4個(gè)百分點(diǎn)，但增速依然是近一年來(lái)的高點(diǎn)。反觀另一面，1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5412萬(wàn)平方米，同比下降2.1%，開(kāi)發(fā)商加速周轉(zhuǎn)、加快出貨、“搶跑”以“收割市場(chǎng)”的心態(tài)非常明顯。 　　筆者認(rèn)為，綜合土地購(gòu)置費(fèi)攤余到今年、棚改(今年580萬(wàn)套的規(guī)模接近去年)繼續(xù)保持在較高位、四五線和縣域去庫(kù)存，近期各大城市加速供地，開(kāi)發(fā)商“補(bǔ)庫(kù)存”和收割市場(chǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁等多種因素來(lái)看，相比商品房銷售增速不斷下滑，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍將保持平穩(wěn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)供給側(cè)改革如火如荼，如集體土地入市、舊改和盤(pán)活存量、新增供地轉(zhuǎn)向租賃、小城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村危房改造、鄉(xiāng)村振興等，也將維持開(kāi)發(fā)投資的體量。(　李宇嘉)