本文目錄一覽：

• 1、寧河區(qū)的幾家國(guó)有融資平臺(tái)
• 2、房地產(chǎn)投資信托基金是什么一種模式
• 3、天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司怎么樣？

寧河區(qū)的幾家國(guó)有融資平臺(tái)

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天津?qū)幒油顿Y控股有限公司簡(jiǎn)介

來(lái)源: 寧河區(qū)國(guó)資委

發(fā)布時(shí)間: 2022-11-23 09:15

公司全稱(chēng) 天津?qū)幒油顿Y控股有限公司

單位性質(zhì) 國(guó)有獨(dú)資 郵政編碼

電子郵箱 nhqtzkgyxgs01@tj.gov.cn 辦公電話(huà) 022-69559908

監(jiān)督舉報(bào)電話(huà) 022-69559908 公司網(wǎng)址 /

辦公地址 天津市寧河區(qū)蘆臺(tái)街商業(yè)道朝陽(yáng)花園1號(hào)樓4層

公司簡(jiǎn)介 天津?qū)幒油顿Y控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)寧投公司）成立于2012年2月17日，隸屬于寧河區(qū)國(guó)資委，是一家服從并服務(wù)于寧河區(qū)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略需要的政府國(guó)有融資平臺(tái)公司,公司注冊(cè)資本44億元,公司資信評(píng)級(jí)為AA。

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組織機(jī)構(gòu) 截至2022年3月，寧投公司下設(shè)一級(jí)公司22家，全資子公司17家，控股子公司2家，參股子公司3家。

寧投公司內(nèi)設(shè)7個(gè)部門(mén)，分別為黨群工作部、綜合部、財(cái)務(wù)部、內(nèi)審合規(guī)部、融資部、戰(zhàn)略發(fā)展部、資產(chǎn)管理部

經(jīng)營(yíng)范圍 經(jīng)營(yíng)范圍包含：法律、法規(guī)禁止的,不得經(jīng)營(yíng);應(yīng)經(jīng)審批的,未獲批準(zhǔn)前不得經(jīng)營(yíng);法律、法規(guī)未規(guī)定審批的,自主經(jīng)營(yíng)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。天津?qū)幒油顿Y控股有限公司目前的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)為存續(xù)（在營(yíng)、開(kāi)業(yè)、在冊(cè)）。

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房地產(chǎn)投資信托基金是什么一種模式

我國(guó)的房地產(chǎn)信托是在2002年7月信托業(yè)重新開(kāi)展后逐漸發(fā)展起來(lái)的。此前，信托業(yè)經(jīng)過(guò)多次大規(guī)模調(diào)整一直處于業(yè)務(wù)匱乏的困境。而此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，處于資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分自有資金都較少，資金短缺是一個(gè)長(zhǎng)期狀態(tài)。而信托制度靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。

兩者結(jié)合，取得了雙贏的結(jié)果。一方面，信托業(yè)借勢(shì)發(fā)展壯大，分享房地產(chǎn)業(yè)較高的行業(yè)利潤(rùn)；另一方面，房企通過(guò)房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資可以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本，并且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整。

自2002年開(kāi)始的十四年間，房地產(chǎn)信托共經(jīng)歷了2003年和2008年兩次黃金發(fā)展期。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年全年約有70億資金通過(guò)信托方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也正式走入投資者視線(xiàn)，并進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展階段。因?yàn)椋?003年6月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（央行121號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等多個(gè)方面提高了信貸門(mén)檻。

比如：

1、對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

2、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。

3、對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋氐脑u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

4、對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的。首付款比例執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。

5、借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。

這些措施使得房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉(zhuǎn)向信托公司融資。由此房地產(chǎn)信托迎來(lái)第一個(gè)黃金發(fā)展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續(xù)加息六次，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了九條新規(guī)，嚴(yán)禁銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，地產(chǎn)企業(yè)又陷入融資困境。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品再次迎來(lái)發(fā)行高峰。

此后，伴隨著房?jī)r(jià)的一路飆漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的房地產(chǎn)信托一路升溫。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的明顯特征，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民生活條件的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)它又是一個(gè)資本密集性的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融業(yè)的支持密不可分，兩個(gè)行業(yè)互相影響、互為依托。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，對(duì)其又愛(ài)又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)較為明顯。

所以現(xiàn)在信托公司業(yè)務(wù)方向主要有幾大塊：

一、機(jī)會(huì)性抓取一線(xiàn)城市住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是中小開(kāi)發(fā)商因資本實(shí)力不濟(jì)退出市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

二、結(jié)合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，適當(dāng)介入一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市辦公樓項(xiàng)目。辦公樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律不完全相同，而且具有基礎(chǔ)資產(chǎn)確定、現(xiàn)金流穩(wěn)定和可測(cè)量等特點(diǎn)，是資產(chǎn)證券化的重要基礎(chǔ)資產(chǎn)。

三、參與設(shè)立房地產(chǎn)并購(gòu)基金。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體景氣度下行，結(jié)構(gòu)性庫(kù)存高企，行業(yè)內(nèi)普遍存在高杠桿問(wèn)題，加之競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)勝劣汰、行業(yè)整合和集中度提升將成為趨勢(shì)，未來(lái)數(shù)年行業(yè)內(nèi)蘊(yùn)含大量并購(gòu)機(jī)會(huì)。一方面信托公司可考慮與一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司等合作設(shè)立機(jī)會(huì)性并購(gòu)基金，在提供標(biāo)的項(xiàng)目和并購(gòu)融資方面發(fā)揮作用。另外也可與保險(xiǎn)公司、國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先地產(chǎn)基金等長(zhǎng)期資本合作，成立跨周期并購(gòu)基金。

四、關(guān)注一線(xiàn)城市、重點(diǎn)二線(xiàn)城市中心老舊建筑改造項(xiàng)目。在成熟市場(chǎng)，通過(guò)整體收購(gòu)、改造升級(jí)城市中心老舊建筑，并通過(guò)租賃、出售或者其他資本化運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)獲利退出是成熟的地產(chǎn)操作模式。目前中國(guó)的一二線(xiàn)城市也積存了大量的老舊建筑，如何盤(pán)活這塊存量，考驗(yàn)著資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)、整體運(yùn)營(yíng)及資本運(yùn)作能力。目前不少外資基金和一些國(guó)內(nèi)資本已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入該領(lǐng)域。

五、戰(zhàn)略性關(guān)注旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等體現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)和大健康領(lǐng)域的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)信托具有非常市場(chǎng)化的定價(jià)模式，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)流動(dòng)性等諸多因素都能夠反映其中，不過(guò)總體看，由于信托承接的房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信托公司所獲得的報(bào)酬在2-3%，以及其他費(fèi)用，整體融資成本相比于其他類(lèi)型信托也是要稍微高一些，具體定價(jià)根據(jù)融資方信用水平而有所不同。

房地產(chǎn)信托運(yùn)作的幾大模式

1、房地產(chǎn)債權(quán)信托

房地產(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托主要是指房地產(chǎn)貸款信托，是將信托資金用于向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一類(lèi)信托業(yè)務(wù)。

根據(jù)監(jiān)管部門(mén)要求，向房企發(fā)放貸款信托需要滿(mǎn)足“四、三、二”條件：

四證：

國(guó)有土地使用證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建筑工程施工許可證

三成：

自有資本金投資比例達(dá)到30%

二級(jí)：

具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)

房地產(chǎn)債權(quán)信托主要關(guān)注點(diǎn)是信托到期本息回收問(wèn)題，因而需要關(guān)注融資方償債能力、融資項(xiàng)目可行性、抵質(zhì)押物價(jià)值充足以及變現(xiàn)性等方面，通常設(shè)置抵質(zhì)押、資金賬戶(hù)監(jiān)管、股東或者實(shí)際控制人連帶擔(dān)保責(zé)任、本金分期歸集計(jì)劃等風(fēng)險(xiǎn)控制措施。（市面上絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托屬于此類(lèi)型，信托公司直接以貸款的形式借給房地產(chǎn)企業(yè)）

房地產(chǎn)債權(quán)信托具有簡(jiǎn)單、易于操作的特點(diǎn)，同時(shí)也是與現(xiàn)行法律銜接最好、最常用的信托資金運(yùn)用方式。不過(guò)，房地產(chǎn)債權(quán)信托對(duì)于放款條件要求較高，部分未達(dá)到要求的融資需求，無(wú)法滿(mǎn)足，而且該類(lèi)信托業(yè)務(wù)模式將提升房企財(cái)務(wù)杠桿，將壓縮其后續(xù)融資空間。

2、房地產(chǎn)股權(quán)信托

房地產(chǎn)股權(quán)信托房地產(chǎn)股權(quán)信托主要是指信托資金用于獲得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)從而為其提供開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的一類(lèi)信托業(yè)務(wù)。

股權(quán)獲得方式：

受讓原有股東股份

增資

出資新設(shè)項(xiàng)目公司

與債權(quán)信托相比，房地產(chǎn)股權(quán)信托并沒(méi)有那么嚴(yán)格的合規(guī)要求，因而可以滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)拿地、四證不全時(shí)期的融資需求，股權(quán)融資也有利于美化房企財(cái)務(wù)報(bào)表，部分情況是作為過(guò)橋資金，待四證齊全后向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。很多房地產(chǎn)股權(quán)信托是附有回購(gòu)協(xié)議的，實(shí)際上是假股真?zhèn)?還存在部分股權(quán)投資信托僅以少部分資金獲得房企股權(quán)，其余大部分資金以股東借款名義用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，這實(shí)際上既降低了股權(quán)投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產(chǎn)貸款信托的監(jiān)管要求。

房地產(chǎn)股權(quán)信托重點(diǎn)關(guān)注最終能否到期退出，對(duì)于負(fù)有回購(gòu)協(xié)議的，這就需要關(guān)注回購(gòu)人是否能夠履行回購(gòu)義務(wù)。同時(shí)，由于參股房企，信托公司也需要履行股東權(quán)利義務(wù)，參與重大事項(xiàng)決策，這有利于維護(hù)自身利益。從房地產(chǎn)股權(quán)信托風(fēng)險(xiǎn)控制手段，第一一般采用采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，通過(guò)次級(jí)受益權(quán)部分提升優(yōu)先級(jí)投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩余股份提供質(zhì)押，從而全面掌控房企公司運(yùn)作;全面參與重大事項(xiàng)決策，掌握財(cái)務(wù)、公章等各類(lèi)印章和網(wǎng)銀密鑰，部分情況下還將聘請(qǐng)外部公司監(jiān)督融資項(xiàng)目建設(shè);融資項(xiàng)目抵押等; 時(shí)的資產(chǎn)處置權(quán)利等

3、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托是指以房企所有擁有的各類(lèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)或者以個(gè)人擁有的房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而開(kāi)展的一類(lèi)信托業(yè)務(wù)。

(一)房企作為委托人的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

以房企所有擁有的各類(lèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)為財(cái)產(chǎn)權(quán)而設(shè)立的信托本質(zhì)上仍是滿(mǎn)足房企項(xiàng)目建設(shè)的投融資需求，但是此處房企為委托人，財(cái)產(chǎn)權(quán)小份額切分，轉(zhuǎn)讓給合格投資者，從而獲得開(kāi)發(fā)資金。不過(guò)，目前市場(chǎng)的大部分財(cái)產(chǎn)權(quán)還是會(huì)附有回購(gòu)協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結(jié)構(gòu)形式變通，或者對(duì)現(xiàn)有監(jiān)管政策的規(guī)避。受托信托財(cái)產(chǎn)可以是特定資產(chǎn)收益權(quán)，諸如土地使用權(quán)收益權(quán)、在建項(xiàng)目收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)等特定資產(chǎn)收益權(quán)以及債權(quán)。雖然特定資產(chǎn)收益權(quán)信托已開(kāi)展多年，但是特定資產(chǎn)收益權(quán)在我國(guó)現(xiàn)行法律制度下還存在一定爭(zhēng)議，該類(lèi)信托還有待于接受司法審判的檢驗(yàn)。

目前房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托本質(zhì)還是一種融資工具，而不是來(lái)自基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益，因而其重點(diǎn)還是要看回購(gòu)義務(wù)人的履約能力，主要是償債能力和償債意愿，其風(fēng)險(xiǎn)控制措施、交易結(jié)構(gòu)基本與房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托相類(lèi)似。

(二)個(gè)人作為委托人的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

個(gè)人將其所擁有的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而設(shè)立信托，是以財(cái)產(chǎn)管理以及財(cái)產(chǎn)傳承為主要目的的信托模式。這主要是借助信托公司的專(zhuān)業(yè)性，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，以及實(shí)現(xiàn)財(cái)富的有序傳承。此類(lèi)房地產(chǎn)信托可以進(jìn)一步劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信托、房地產(chǎn)管理信托以及房地產(chǎn)處置信托。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信托主要是委托人將所擁有的土地作為信托財(cái)產(chǎn)，由信托公司負(fù)責(zé)聘任建筑公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的融資等事項(xiàng)，待房地產(chǎn)建設(shè)成功后，或者通過(guò)出租實(shí)現(xiàn)向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過(guò)該類(lèi)業(yè)務(wù)還主要適用于土地產(chǎn)權(quán)私有的歐美等國(guó)家。

房地產(chǎn)管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通過(guò)有效管理以房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的方式，所進(jìn)行的一類(lèi)業(yè)務(wù)。此類(lèi)信托在美國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣都較為普遍，在日本個(gè)人可設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，由受托人實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的管理、租賃等，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。而在歐美，設(shè)立基于房產(chǎn)的信托則可以保障其在死后有序傳承給繼承人，同時(shí)由避免繼承人直接獲得房產(chǎn)后變賣(mài)。

房地產(chǎn)處置信托主要是指委托人將房產(chǎn)受托給信托公司，尤其幫助通過(guò)出售等方式，處置房產(chǎn)，最終將獲得現(xiàn)金分配受益人的一類(lèi)信托業(yè)務(wù)。

我國(guó)尚未開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)，一方面是由于現(xiàn)行信托法律制度不健全，包括信托財(cái)產(chǎn)登記、信托稅收等諸多障礙存在，另一方面是信托公司在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方面專(zhuān)業(yè)性不高，市場(chǎng)需求不高。但是，從未來(lái)發(fā)展看，此類(lèi)業(yè)務(wù)還是具有一定市場(chǎng)空間的。

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化信托

資產(chǎn)證券化既包括各類(lèi)金融債權(quán)，也包括各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也就是通常所說(shuō)的房地產(chǎn)投資基金信托，就是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要一類(lèi)，是指投資人將資金以類(lèi)債券的投資形式，投入在由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理和全程擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)里，通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的管理獲得穩(wěn)定的高效的回報(bào)。REITs主要的目的是通過(guò)分紅的形式和投資者分享可預(yù)測(cè)的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報(bào)。REITs從上世紀(jì)六十年代初開(kāi)始在美國(guó)興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。在美國(guó)約有300個(gè)REITs，其總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元，近2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市。目前已有近40個(gè)國(guó)家成功推出了房地產(chǎn)投資信托基金。

不同于一般的信托產(chǎn)品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長(zhǎng)，以成熟的商業(yè)物業(yè)為主，資金來(lái)源多是公募形式，對(duì)投資對(duì)象(限制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管?chē)?yán)格。每份REITs基金單位都代表對(duì)某個(gè)物業(yè)一定比例的所有權(quán)，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資，收購(gòu)物業(yè)需要具備獨(dú)立法人資格。同時(shí)，REITS也受到較為嚴(yán)格的監(jiān)管，根據(jù)美國(guó)、法國(guó)等主要國(guó)家的監(jiān)管要求，REITS發(fā)行前需要經(jīng)過(guò)監(jiān)管審批或者報(bào)備，一般采用信托制或者公司制實(shí)現(xiàn) 隔離，大部分無(wú)最低注冊(cè)資本要求，75%左右的資金要投資于具有穩(wěn)定收益的房產(chǎn)，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對(duì)投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國(guó)內(nèi)已經(jīng)重啟，并且試點(diǎn)）

5、基金化房地產(chǎn)信托

基金化房地產(chǎn)信托目前市場(chǎng)上還有采取多種資金運(yùn)用方式的，即房地產(chǎn)基金信托，從而提升信托資金運(yùn)用效率?；鸹康禺a(chǎn)信托主要專(zhuān)注于房地產(chǎn)行業(yè)投資，通過(guò)運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有、不良房地產(chǎn)項(xiàng)目重組等資金運(yùn)用形式，同時(shí)對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合管理的一種信托運(yùn)作形式，信托公司可以與專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)合作，也可以與大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)全周期下，房地產(chǎn)項(xiàng)目全方位運(yùn)作。

信托公司接受的委托資金，采用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有等多種運(yùn)作方，投向多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種模式采用組合投資的方式，有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，挑選最為合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)受益人利益最大化，也有利于提高信托公司報(bào)酬水平。當(dāng)然，此類(lèi)運(yùn)作方式對(duì)于信托公司專(zhuān)業(yè)性和房地產(chǎn)運(yùn)作能力要求更高，因而信托公司會(huì)與其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作。

下面金融狗說(shuō)一下在項(xiàng)目上應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些東西？

判斷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的幾大關(guān)鍵指標(biāo)如下：

是否具備足額的抵押物（一般抵押物評(píng)估價(jià)值為信托融資額度的2倍以上），且抵押物處置時(shí)具備較高的流動(dòng)性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項(xiàng)目的區(qū)域位置是否擁有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求（目前來(lái)看，一二線(xiàn)城市的住宅項(xiàng)目需求仍然較為旺盛（深圳新盤(pán)秒殺的情景是很難想象到的），三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目最好是位于區(qū)域核心地段）；

3.開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與背景如何（衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的一個(gè)重要指標(biāo)是銷(xiāo)售量排名，去化率，對(duì)于其過(guò)往業(yè)績(jī)也可以進(jìn)行考察做一個(gè)縱向?qū)Ρ龋?/p>

4.實(shí)際控制人的人品如何（投資者可以重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際控制人的發(fā)家歷程，以及是否有過(guò)不良信用記錄以及負(fù)面新聞報(bào)道）。

天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司怎么樣？

天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司是2007-01-04在天津市寧河區(qū)注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司(國(guó)有獨(dú)資)天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資財(cái)產(chǎn)權(quán)信托收益產(chǎn)品，注冊(cè)地址位于天津市寧河區(qū)蘆臺(tái)鎮(zhèn)朝陽(yáng)路東段北側(cè)。

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